房地產違法廣告經典案例分析

基本案例：

案例一：

某有限公司成立于2005年6月，在未取得土地使用權證和商品房預售許可證的情況下，發(fā)布了3000條“今日，XX的主角就是你！”以剪報的形式出現(xiàn)在蔡甸城關。XX工商分局認為，房地產開發(fā)公司的行為違反了《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第四條第一款、第四款的規(guī)定。據(jù)此，蔡甸工商分局根據(jù)《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第二十一條的規(guī)定決定：1；2。罰款8000元

案例二：

自2005年11月以來，XX房地產開發(fā)有限公司未經授權，在金店區(qū)以剪報或專業(yè)人員的方式發(fā)布了9萬條“XX房地產，美商獨資”的房地產平面廣告，廣告制作成本7950元，發(fā)布“中空玻璃，頂級生活品質”房地產平面廣告6萬條，廣告制作成本4950元。經調查發(fā)現(xiàn)，該房地產開發(fā)有限公司是由兩個自然人投資的有限責任公司。公司持有的營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，根本不存在所謂的美資。

XX工商分局認為，房地產開發(fā)有限公司的上述行為違反了《廣告法》第四條關于廣告不得含有虛假內容的規(guī)定，不得欺騙、誤導消費者，廣告內容違反《廣告法》第七條第三款不得使用絕對用語的規(guī)定。據(jù)此，蔡甸工商分局根據(jù)《廣告法》第三十七條、第三十九條的規(guī)定，決定：1。責令停止發(fā)布房地產平面廣告。處以25800元罰款。案例分析這是兩個典型的房地產廣告違法案例。隨著城市房地產業(yè)的發(fā)展，房地產廣告越來越多。房地產廣告對促進房地產市場的發(fā)展，使其成為經濟發(fā)展的新增長點，方便消費者消費，具有積極的作用。但與此同時，房地產廣告中也出現(xiàn)了各種不規(guī)范的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是一些房地產項目不依法辦理土地使用和開發(fā)手續(xù)，不具備合法資質，卻肆意發(fā)布廣告，使購房者上當受騙，而有的利用房地產廣告變相非法集資，擾亂金融秩序。其次，廣告中對不動產要素的描述和介紹不符合實際，承諾無法實現(xiàn)，引發(fā)諸多爭議。三是為了達到渲染項目的商業(yè)目的，客觀上在廣告中出現(xiàn)封建迷信、殖民色彩和不健康的消費導向內容等，與隨處可見的違法房地產廣告相比，上述兩個違法房地產廣告并不是最嚴重的例子。房地產廣告中的種種問題，不僅侵害了消費者的合法權益，也侵害了社會公共秩序。因此，必須加強管理，依法規(guī)范。廣告主、廣告經營者、廣告發(fā)布者必須依法設計、制作、發(fā)布房地產廣告。

房地產廣告除應當符合《廣告法》的總則外，還應當符合《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）。國家工商行政管理總局針對房地產廣告存在的問題，制定發(fā)布本條例。是房地產廣告的特別行政法規(guī)。根據(jù)這一規(guī)定，在審查房地產廣告時，應特別注意以下問題：

1。價格表達式應明確表示為實際銷售價格，表明價格的有效期，因為房地產價格變化迅速。

2。位置應表示為從項目到特定參考對象的現(xiàn)有交通干道的實際距離，而不是要求的時間。例如，“距XX學校僅5分鐘車程”、“距武漢市XX廣場20分鐘車程”、“XX大道通車后僅××公里”等。面積表達式應指明是建筑面積還是使用面積。不能簡單籠統(tǒng)地表述，因為兩者之間存在很大的差距，直接決定了價格和使用功能。

4。環(huán)境與圖像表現(xiàn)。其他項目的形象環(huán)境不得作為本項目的效果。廣告應當標明建筑設計效果圖或者模型照片的使用。周邊設施表明，在規(guī)劃或建設中的交通、商業(yè)、文教等市政條件應在廣告中注明，如“在建”、“在建”。未列入計劃的，不予考慮。

6。物業(yè)管理是指應當符合國家有關規(guī)定，未實現(xiàn)的物業(yè)管理內容應當在廣告中標明。

7。不能有融資或變相融資，不能有升值或投資回報的承諾，如“升值潛力無限”、“升值在望”、“投資回報高”等。涉及貸款服務的，應當注明提供貸款的銀行名稱、貸款金額和貸款期限，如“××銀行×成×年抵押”。

9。廣告表現(xiàn)應符合良好的社會風尚，不能使用“富家”、“豪宅”、“異于常人的社區(qū)”等用語。沒有風水、占卜等封建迷信。

此外，房地產預售、銷售廣告必須載明下列事項：①開發(fā)企業(yè)名稱；②銷售中介服務機構名稱；③預售、銷售許可證號碼。

由于房地產項目交易量大，廣告影響力強，廣告存在虛假、誤導等違法問題，其社會危害性比一般商品或服務更為嚴重。因此，各級工商行政管理部門要特別加強對房地產廣告活動的監(jiān)管，特別是對房地產廣告證件的查驗和內容的核查。首先，要保證房地產項目的真實性和合法性。二是要使房地產項目的介紹、解說、商業(yè)渲染、評估等廣告內容符合法律規(guī)定，為房地產業(yè)的啟動和發(fā)展創(chuàng)造良好的外部條件。

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