案例

徐叔叔和李老太太是一對退休夫婦。2012年，老兩口帶著女兒來到無錫避難。2013年1月，他們決定在無錫買房。據中介公司介紹，徐家看中了市區的一套房子。雙方約定交易金額為55萬元，并簽訂了房屋轉讓協議。協議規定，由中介公司辦理貸款手續，土地出讓金和土地契稅由買受人在貸款前繳納。在履行本協議過程中，如果國家政策法規不允許，買受人和房東將在知悉后一個月內分兩種方式返還貨款或物品，雙方不承擔違約責任。

協議簽訂當天，許先生夫婦向房東支付了2.6萬元定金，并向中介公司支付了1.04萬元和3.5萬元購房過程中的稅費。然而，徐大叔的女兒小徐從銀行了解到，父母是外地戶籍常住人口和退休人員，無法申請當地收入證明。為此，徐先生夫婦將房東和中介公司起訴至法院，要求解除購房合同，房東退還定金，中介公司退還中介費。

但中介公司稱，徐老夫婦雖然戶籍在無錫，但徐老夫婦的女兒小徐在無錫住了很長時間。相關限購政策于2011年初出臺。小徐應該知道，解決辦法是讓老二的戶口先落在小徐名下。中介公司還指出，正是徐先生夫婦未及時繳納土地出讓金，最終合同無法履行，故原告違約，應承擔違約責任。房東同意解除合同，但認為解除合同的過錯是原告。法院駁回了原告要求返還定金的請求。

近日，法院一審裁定，撤銷徐某夫婦與房東、中介公司簽訂的房屋轉讓協議，房東返還2.6萬元購房首付款，中介公司返還1.39萬元中介費等費用。

■案件解釋

法院認為，因原、被告雙方同意解除財產轉讓協議，中介公司征收的稅款中有3.5萬元未實際繳納，應予返還。原告和妻子不是無錫市戶籍居民，是退休人員。他們不符合在無錫買房的條件。雙方同意終止合同，轉讓協議未履行。中介公司明知原告不具備在無錫市購房的條件，仍為原告提供中介服務，并為房屋銷售提供便利，故存在協議無法履行的過錯。根據雙方簽訂的合同，房東還應返還定金，法院據此作出上述判決。

王×喜法官表示，作為專業的服務商，中介公司有一定的告知和審查義務，因此應該對政策法規有更好的了解，誠信告知是其服務價值的一部分。如果中介公司故意隱瞞政策，為簽訂合同提供便利，謀取成本，中介公司應承擔一定責任。2013年5月，準備買婚房的梁先生到中介公司看房，看房面積約60平方米。不過，按照三房比較的原則，梁先生到另一家中介公司看房。于是，中介的工作人員向他介紹了同一套房子。梁先生決定買這所房子。梁先生說，當時第二中介的工作人員說要反映工作量，要求他們填寫一份“驗房確認書”。

同年6月，梁先生考慮到中介費和服務態度，選擇了第一家中介公司購房。不久，另一家中介公司得知消息后，認為梁先生違反了《驗房確認書》中“除原告所在地外，不得以其他形式辦理房屋信息”的相關約定。以逃避中介費為由，對梁先生提起訴訟。

在法庭上，雙方對是否存在違約持不同意見。中介公司認為，雖然最終沒有促成房屋銷售，但提供了必要的中介服務。據中介介紹，梁先生看房時對自己介紹的房子非常滿意，于是中介與房東溝通了購房事宜。事后，原告、被告和房東多次就購房操作等具體情況進行溝通，但梁先生始終聲稱需要考慮，但最終還是繞開原告購買了房子。違約在先，應支付中介費。

“當時業務員說簽確認書和我沒有利益沖突，只是他們用來統計工作量的憑證，所以我就簽了。”梁先生告訴法官，簽的時候沒有仔細看內容，而銷售人員沒有提醒和澄清條款。”我覺得第一中介的服務態度好，自然會選擇他們。”

對此，法官提出，如果同一房屋信息由多家中介公司發布，購房者通過上述合法渠道獲得房屋信息，他有權選擇中介公司以低廉的報價和良好的服務為多家中介公司的交易提供便利，這不屬于“跳單”違規行為。梁先生看完房子后，中介公司同意與房東溝通買房事宜，支付勞動力，并提供一定的前期服務。在法官的調解下，梁先生表示愿意賠償1000元，中介公司也同意了調解方案。據辦案法官周立介紹，現在很多人都是通過中介在驗房確認書上簽字的。想買理想房子的客戶會在不同的中介機構比較商品，看到房子，最后被告不通過與自己簽訂合同的中介達成交易就上法庭的案例不勝枚舉。

針對上述情況，周力提醒，在房屋買賣中介合同中，禁止買受人使用中介公司提供的房屋信息，而繞開中介與出賣人簽訂房屋買賣合同的約定，是合法有效的。消費者不應利用從中介處獲得的房屋信息與房東私下進行交易，但如果房屋并非由中介公司獨家擁有，消費者可以通過合法渠道獲得房屋供應信息，并有權選擇更好的中介公司。消費者在聯系相關中介公司時，可以告知對方只接受免費咨詢服務，并做好證件保管工作，以免日后發生糾紛。2011年7月，葛先生通過中介看中了一套價值500萬元的別墅。作為中介，葛先生和李女士簽訂了“房屋轉讓協議”。根據協議，葛先生先交10萬元定金。一方中途違約的，賠償對方10萬元。但葛先生沒想到的是，協議簽訂后不久，房價就開始下降了。葛先生很惱火，但因為他以前有約會，他要承擔違約責任。但眼看房價一次次下跌，葛先生坐不住了。因此，葛先生以自己名下有兩套房子，違反了“限購令”為由，要求房主退還定金。葛先生稱，協議約定“在履行過程中，國家政策法規不允許的，甲乙雙方應在一個月內將款項或物品退還對方，雙方均不承擔違約責任。”。

李女士說，在交易過程中，葛先生明確指出，因為他名下有兩套房子，這套房子會轉到別人名下，顯然是因為他知道樓市調控政策。現在葛先生首先要違約，所以要賠償10萬元作為違約金。

葛先生認為，作為專業的房地產中介機構，中介機構應該明確告知限購政策的內容和后果，這就導致在簽訂購房合同時不了解情況