1、 如何防范無證二手房的風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)楦鶕?jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)權(quán)證的不得轉(zhuǎn)讓，所以購買無產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)很大。在實(shí)踐中，我們主要采取以下兩種方式：一是簽訂二手房預(yù)售合同，即在未來某一時(shí)間簽訂二手房預(yù)售合同。在這種情況下，二手房預(yù)售合同的法律效力不會(huì)有問題。但一旦賣方以后不愿意簽訂二手房買賣合同，買方就無法獲得房屋，只能追究賣方的損害賠償責(zé)任。二是簽訂二手房買賣合同，并在合同中約定，合同生效時(shí)間為出賣人取得房屋所有權(quán)證之日。這樣，就可以有效規(guī)避二手房買賣合同被判無效的法律風(fēng)險(xiǎn)。二是如何控制購買無證二手房的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）房屋交付時(shí)間和權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定。（3） 保障房質(zhì)量難。

（4）“一房?jī)少u”在所難免。所謂“小產(chǎn)權(quán)”，是指建在農(nóng)民集體土地上的房屋，不繳納土地出讓金等費(fèi)用。產(chǎn)權(quán)證不是國(guó)家房管部門頒發(fā)的，而是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)頒發(fā)的，因此被稱為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)”或“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)行的所謂小產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上沒有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。這類房屋沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用許可證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)對(duì)購房合同進(jìn)行備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房占用集體土地。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。它沒有產(chǎn)權(quán)，更不用說國(guó)家土地使用證和預(yù)售證了，所以小產(chǎn)權(quán)就是沒有產(chǎn)權(quán)。

從價(jià)格上看，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格僅為同一地段商品房?jī)r(jià)格的40%-60%。

從住宅形態(tài)來看，它也是一種普通住宅。從交易程序來看，商品房交易不征收契稅。從使用成本來看，物業(yè)費(fèi)便宜，水電費(fèi)便宜，取暖費(fèi)便宜。

從物業(yè)管理的角度看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指定的開發(fā)商設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理或沒有物業(yè)管理時(shí)，服務(wù)管理水平不是很高。一些單位自建小產(chǎn)權(quán)房。約30%的消費(fèi)者購買小型房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資。業(yè)內(nèi)人士傅碩指出，雖然表面上看，小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目由于沒有產(chǎn)權(quán)證無法交易，但在實(shí)際操作中，二手房交易也相對(duì)活躍。此時(shí)，一般采用雙方違約原則。但這種交易缺乏法律信譽(yù)。一旦發(fā)生交易糾紛，在尋求法律保護(hù)時(shí)會(huì)遇到更多的障礙。

無證購買二手房時(shí)，必須簽訂預(yù)購合同，避免無效合同的發(fā)生。我們不應(yīng)該在沒有必要的時(shí)候買無證房。如果您還需要了解其他方面的法律知識(shí)，可以到法律吧網(wǎng)進(jìn)行在線咨詢。你知道嗎