第一步：買賣前產權審核。不過，只要有足夠的準備工作，這個問題就不會成為問題。

首先，仔細核對幾位業主的簽名。如果有兩個人，在簽訂后續合同時需要有自己的名字；其次，購房時需要看到購房發票、契稅發票等相關憑證，作為初步確認房屋權屬的輔助證據。

風險提示：這個環節的風險是產權瑕疵的問題，所以在交定金之前，一定要去檔案館，得到明確的答案。你照片中的房子可能處于抵押狀態，也可能由于債務糾紛處于查封狀態，一旦房屋產權出現問題，交易將被宣布無效。

第二步：支付定金并簽訂合同。但不要忽略這個小鏈接。存款是有訣竅的。這套房子動輒幾百萬，按5%計算的押金金額可以達到5萬元。所以當交易到了這個階段，請小心。

一期交付后，可以簽訂國土房管局正式的二手房買賣合同。深圳市房地產經紀協會（以下簡稱協會）相關負責人告訴記者，獨立交易當事人可以到協會網站的任何地方上網，登記并填寫相關內容。經過總共4個工作日的確認和辦理時間，他們可以直接到協會（福田區景田東路36號潤豐園社區一樓）領取，完全免費。據該負責人介紹，目前，房協已經取消了代理合同的資格，但仍有中介通過公司口岸打二手房合同并收取一定費用。記者了解到，費用不固定，一般在180元以上，多在300元或400元以上。

風險提示：

1。如果房產有共有人，就讓共有人一起簽字，避免因共有人不同意出售而導致交易失敗的可能性。

2。如有租賃，承租人應簽署放棄優先購買權證書，以避免因承租人侵犯優先購買權而導致交易失敗。

3。房地產中有較貴重家具、家電的，應在附表中對家具、家電進行詳細說明，如家具、家電的品牌、新舊程度等，必要時還可附上家具、家電的照片，以防送貨時貨物掉船。

4。房產附有賬戶的，應當在簽訂合同時說明賬戶遷出的日期和違約條件。要明確違約責任，特別是在當前房價不斷上漲的形勢下，業主違約的概率越來越大，只有明確違約責任，業主的權益才能得到保障。

第三步：選擇一家銀行并申請抵押貸款。向銀行申請貸款，買賣雙方應到場并攜帶身份證、收入證明和銷售合同原件。在申請貸款時，我直接去找銀行的客戶經理，說如果我想辦房地產按揭，他會幫我辦理。一般來說，可以在同一天確認。但是，有時貸款額度達不到預期的情況。比如，評估價高的銀行需要重新評估，評估期會延長兩三個工作日。不過，在按揭之前，購房者需要心里有個數字。如果房地產比較新，比如2000年以后，因為評估價比較高，貸款一般能達到80%。如果房子在2000年前建成，貸款只能達到60%或70%。至于銀行對存款和首付的監管，也可以在申請房貸時同時辦理，避免跑腿。

對于銀行的選擇，中介人員建議，四大國有銀行的貸款額度會更寬松，效率會更高。至于利率能不能降下來，各家銀行執行的政策基本一致，沒必要多加考慮。

風險提示：

1。如果貸款金額達不到預期，購房者需要準備多支付首付，否則交易將失敗，導致違約。目前，第二套住房貸款有收緊趨勢，貸款可能不會獲批。為防止這種情況發生后雙方發生糾紛，可以在合同中約定解決辦法，如解除合同或賠償違約金。

第4步：所有權轉讓和納稅。買賣雙方需攜帶身份證原件、房產證原件和二手房買賣合同。一般送貨，拿到收據后，業主可以讓銀行把押金放在監管前。

在辦理時間上，新證在關西出現5個工作日，在關西以外的寶安出現5個工作日，龍崗出現20-30個工作日（2000年以前舊證30個工作日，2000年以后新證20個工作日）。交稅時，如果合同是分開交稅，那么兩個人必須同時在場；如果業主實際收到，則只要求買方在場。至于拿到新的房產證，可以一次性付款拿到新的房產證；如果通過按揭貸款拿到房產證復印件，銀行會自動到國土房管局辦理按揭手續，并在5個工作日內將余額發放給業主。產權轉讓風險由受讓人承擔。也就是說，房屋過戶后受損的風險由購房人承擔，因此購房人需要在過戶前仔細確認房屋是否存在質量問題。目前，隨著房價的上漲，一些業主會以虛假債務為由，要求法院對房產進行查封，從而使轉讓期間的房地產交易得以終止。買受人可以在合同中增加一個條款，規定房產在轉讓過程中因業主原因被查封的，視為業主違約，必須承擔違約責任。

第五步：后續事項

交房一般涉及房產、水電、有線電視、煤氣等的交接，如果屋內有家具、電器，要核實是否已更換或搬走。最后，業主將交鑰匙，正式完成交易。對于上述水電交接，要到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門辦理。雙方應準備房產證和身份證復印件。在一些地區，如羅湖區，在辦理水電交接時，可能需要提供抵押合同。交易雙方打電話咨詢后再去，避免來回奔波。最重要的是，在簽訂“定金協議”前，如果房屋內部家具家電齊全，要退還業主定金。如果確實缺少家具家電，那么經過雙方協商可以在定金中扣除。風險提示：

1。如果家具、電器在交付過程中損壞甚至被搬走，交付押金無法補足，買方通常很難找到賣方索賠。所以在原來的協議中支付定金，盡量使定金的數額更大。戶籍問題在交房時也容易被忽視，所以在交房前，先到房屋所在地公安局核實房主的戶籍是否已遷出。你知道嗎