核心提示

由于業務拓展，南昌某公司與a公司簽訂了一份120年的房屋租賃合同，合同簽訂后，南昌某公司提前支付了20萬現金，并約定第三天到公證處辦理公證。然而，該公司的法定代表人在公證前一天死于交通事故。因此，公證一直沒有做，而且a公司也沒有把房子交給南昌的一家公司，所以房子一直閑置著。半年后，南昌一家公司找到a公司，要求其退還當時預付的20萬元，但對方拒絕。理由是，該合同由南昌某公司法定代表人簽訂，南昌某公司仍欠租金100萬元，應追究該公司的違約責任。房屋租賃合同有效嗎？南昌某公司是否構成違約？讓我們看看律師怎么回答。案例由于業務的擴大，南昌某公司在社會上招聘了大量的業務員。由于工作需要，公司想租一間辦公室。今年3月，該公司在某媒體上看到一則租房廣告，于是去洽談。隨后，該公司與a公司簽訂了房屋租賃合同，合同約定，南昌某公司出租a公司4000平方米的房屋，租金120萬元，租期一年。合同簽訂時，南昌一家公司預付了20萬元，合同經雙方簽字蓋章并公證后生效。

合同簽訂后，南昌某公司預付了20萬元，a公司寫了收據，并與南昌某公司約定第三天到公證處辦理公證。就在公證的前一天，南昌一家公司的法定代表人因車禍身亡，所以他沒有再去公證。a公司沒有把房子交給南昌的一家公司。

半年后，南昌一家公司找到a公司，要求其退還當時預付的20萬元，但a公司以合同是南昌一家公司法定代表人簽訂的，南昌一家公司仍欠租金100萬元為由拒絕退還。此外，a公司稱其房屋閑置半年，南昌某公司將承擔違約責任。南昌一家公司咨詢了江西贛江律師事務所的法律顧問。專家律師解答房屋租賃合同是否有效？南昌某公司是否構成違約？

一、房屋租賃合同無效

在與a公司簽訂的房屋租賃合同中，南昌某公司特別約定，本合同經雙方簽字、蓋章、公證后生效。由此可見，南昌某公司與a公司簽訂的房屋租賃合同屬于附條件民事法律行為。所謂附條件民事法律行為，是指當事人雙方在實施某一民事法律行為時，約定了一定的條件，該民事法律行為在該條件發生時發生效力或者喪失效力。這種情況一定會在將來發生，而且可能不會發生。根據《民法通則》第62條的規定，“民事法律行為可以是附條件的，附條件的民事法律行為符合附條件時生效。”，南昌某公司與a公司簽訂的合同，條件成立時生效，條件是合同經公證。現在房屋租賃合同還沒有經過公證，所以合同還沒有生效。二是房屋租賃合同未實際履行。

雖然南昌某公司在簽訂合同時按照合同條款向a公司預付了20萬元，但a公司并沒有將房屋交付給貴公司，南昌某公司也沒有實際使用該房屋。因此，房屋租賃合同尚未實際履行。

本案中，房屋租賃合同項下房屋閑置并非南昌某公司行為所致。由于房屋租賃合同尚未生效，尚未實際履行，閑置房屋無法產生收益，這是由于a公司未能充分合理行使所有權造成的，與南昌某公司無關。因此，a公司無權追究南昌某公司的違約責任，其要求南昌某公司賠償經濟損失的主張沒有法律依據。相反，a公司在沒有有效合同和支付相應對價的情況下占有20萬元是違法的。a公司應向南昌某公司返還20萬元