1、 房屋租賃合同效力爭議（一）租賃房屋未經合同法第五十二條規定的消防驗收合格，租賃合同是否有效，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。使用未經消防驗收的房屋，確定城市房屋租賃合同效力的主要法律依據是《消防法》第十三條第三款的規定：需要按照國家消防技術規范進行消防設計的建設項目工程建設標準完成，依法應當進行消防驗收的建設項目，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。因此，根據《合同法》第五十二條的規定，租賃房屋必須經消防部門依法驗收，驗收不合格或者驗收不合格的，租賃合同視為無效。當然，在界定“必須進行消防驗收的建設項目”時，必須明確只有“需要按照國家消防技術標準進行消防設計的建設項目”必須在竣工時進行消防驗收。因此，不宜籠統地認為所有城市出租房屋都必須經過消防驗收，沒有消防驗收或者驗收不合格，租賃合同就無效。（2） 出租房屋未經全面驗收的，根據《建筑法》第六十一條的規定，租賃合同是否有效，“建設工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，未經全面驗收而簽訂的租賃合同，違反了《建筑法》的強制性規定，依照《合同法》第五十二條的規定，應當認定為無效。最高人民法院認為，根據《合同法》第229條規定，租賃期間租賃物權屬發生變化的，不影響租賃合同的效力。出租人與承租人之間的租賃合同繼續生效。同時，現行法律沒有限制出租人根據租賃合同主張合同權利，追究承租人的違約責任。合同責任不僅包括收回租金，還包括違約方終止履行合同的責任。因此，出租人提出終止租賃合同的建議應予支持。最高人民法院第一人民法院認為，隨著我國改革開放和房地產業的發展，房屋租賃打破了“先房后租”的傳統租賃制度。在建房屋作為租賃對象出租已成為我國房地產領域的普遍現象。本案判決表明，人民法院對以在建房屋為租賃標的的當事人簽訂的租賃合同和房屋轉租合同的效力認定，與其他合同一樣，實行國家干預原則，即：，依職權審查合同是否違法。對于不違反法律、行政法規強制性規定，不具備法定無效條件的合同，應當尊重合同當事人意思自治原則，承認該合同有效。第二，房屋租賃合同效力的確定。出租人與承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃房屋的條款、租金、期限、違約責任達成協議的，視為合同成立。根據有關法律和地方行政法規的規定，房屋租賃合同的效力應從以下幾個方面進行審查：（1）合同主體是否合格。即出租人和承租人是否具有有效民事行為要件。比如是無民事行為能力人還是限制民事行為能力人。（二）審查租賃標的是否受到法律、法規的禁止。但只要法律法規不禁止出租房屋，就應該可以出租。但1995年建設部42號令發布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：。未依法取得房屋所有權證的；

2；

3。共有房屋未經共有人同意；

4。所有權有爭議；

5。屬于違法建筑；

6。它不符合安全標準；

7。未經抵押權人同意抵押的；

8。不符合公安、環保、衛生等主管部門的有關規定；

9。法律、法規禁止出租的其他情形。

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