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房屋租賃合同糾紛如何處理

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-02 · 704人看過

隨著市場經濟的發展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在審判實踐中，房屋租賃合同的效力難以確認，租賃合同被確認無效或終止后，承租人對房屋的裝修如何處理，違法建筑的租賃糾紛如何處理等都是難點。筆者試圖就房屋租賃合同的有關問題提出自己的看法，以供探討。首先，確認房屋租賃合同的效力。出租人與承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃房屋的條件、租金、期限、違約責任等達成協議的，視為合同成立。根據有關法律和地方行政法規的規定，筆者認為應當從以下幾個方面來審查房屋租賃合同的效力：（1）合同主體是否合格。即出租人和承租人是否具有有效民事行為要件。比如是無民事行為能力人還是限制民事行為能力人。（二）審查租賃標的是否受到法律、法規的禁止。但只要法律法規不禁止出租房屋，就應該可以出租。根據1994年廣東省人大常委會通過的《廣東省城市房屋租賃條例》第六條規定，不能出租的房屋包括：1。未取得產權或者經營管理權的。財產權有爭議或者受到限制的。不能分割的，未經其他共有人同意。違法建設的。不符合安全標準的。未經抵押權人同意抵押的。法律法規禁止。但1995年建設部42號令發布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（2）司法機關、行政機關依法裁定或者決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）共有房屋未經共有人同意的；（四）房屋權屬有爭議的；（五）房屋違法的；（六）不符合約定的安全標準；（七）未經抵押權人同意抵押的；（八）不符合公安、環保、衛生等主管部門的有關規定的；（九）有關法律、法規禁止出租的其他情形。

廣東法院適用上述兩條規定。這兩條規定基本相同。但筆者認為，無論是在法律法規上還是在實踐中，都存在一些值得研究的問題。一是租賃權的來源。《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城市房屋租賃條例》都認為，房屋租賃的權利來源只能是所有權。無論是法律分析，還是具體研究國外有關租賃的立法和司法實踐，我們都會得出結論：房屋租賃的權利來源于合法占有。房屋租賃的權利來源也是長期困擾法官的根本問題。也正是這個問題，使得很多房屋糾紛案件難以做出合乎邏輯、切合實際的判決。比如說，按揭房屋的出租是否因為沒有完全取得產權而被認為是無效的？

還有大量的“二房東”現象。“二房東”與他人簽訂的租賃合同是否無效？顯然，這些租房行為被認為是無效的，不利于經濟發展，也會導致房源的閑置和浪費。這違背了社會主義立法的宗旨和法律要適應事物發展規律的原則。從財產權的角度看，所有權人轉讓占有權的現象非常普遍。合法占有人應當在所有人允許的范圍內享有收益權，否則，僅僅“占有”的經濟價值是什么？這正是合法占有人出租房屋的情況。物權的另一種形式是，另一物權人實際上是該財產的實際占有人，同時享有出租等物權人的多項權利。比如國有企業的承包經營權，可以說國有企業不能因為沒有產權而出租房產嗎？顯然，這是負面的。大量企業到處出租商鋪和工廠。如果他們被認為是非法的，那么立法者就是自我否定。另外，從合同的角度看，租賃合同體現了“出租人將租賃物交付承租人使用并取得收益，承租人支付租金”的合同關系（《合同法》第222條）。

作為合同的一方，出租人并不局限于所有人，因為租賃關系體現了占有權的轉移：一方轉讓占有權以獲得租賃利益，另一方通過支付租金獲得占有權以使用利益。

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