隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在審判實(shí)踐中，房屋租賃合同的效力難以確認(rèn)，租賃合同被確認(rèn)無(wú)效或終止后，承租人對(duì)房屋的裝修如何處理，違法建筑的租賃糾紛如何處理等都是難點(diǎn)。筆者試圖就房屋租賃合同的有關(guān)問(wèn)題提出自己的看法，以供探討。首先，確認(rèn)房屋租賃合同的效力。出租人與承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃房屋的條件、租金、期限、違約責(zé)任等達(dá)成協(xié)議的，視為合同成立。根據(jù)有關(guān)法律和地方行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面來(lái)審查房屋租賃合同的效力：（1）合同主體是否合格。即出租人和承租人是否具有有效民事行為要件。比如是無(wú)民事行為能力人還是限制民事行為能力人。（二）審查租賃標(biāo)的是否受到法律、法規(guī)的禁止。但只要法律法規(guī)不禁止出租房屋，就應(yīng)該可以出租。根據(jù)1994年廣東省人大常委會(huì)通過(guò)的《廣東省城市房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不能出租的房屋包括：1。未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的。財(cái)產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或者受到限制的。不能分割的，未經(jīng)其他共有人同意。違法建設(shè)的。不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押的。法律法規(guī)禁止。但1995年建設(shè)部42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2） 司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定或者決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未經(jīng)共有人同意的；（四）房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）房屋違法的；（六）不符合約定的安全標(biāo)準(zhǔn)；（七）未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。

廣東法院適用上述兩條規(guī)定。這兩條規(guī)定基本相同。但筆者認(rèn)為，無(wú)論是在法律法規(guī)上還是在實(shí)踐中，都存在一些值得研究的問(wèn)題。一是租賃權(quán)的來(lái)源。《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城市房屋租賃條例》都認(rèn)為，房屋租賃的權(quán)利來(lái)源只能是所有權(quán)。無(wú)論是法律分析，還是具體研究國(guó)外有關(guān)租賃的立法和司法實(shí)踐，我們都會(huì)得出結(jié)論：房屋租賃的權(quán)利來(lái)源于合法占有。房屋租賃的權(quán)利來(lái)源也是長(zhǎng)期困擾法官的根本問(wèn)題。也正是這個(gè)問(wèn)題，使得很多房屋糾紛案件難以做出合乎邏輯、切合實(shí)際的判決。比如說(shuō)，按揭房屋的出租是否因?yàn)闆](méi)有完全取得產(chǎn)權(quán)而被認(rèn)為是無(wú)效的？

還有大量的“二房東”現(xiàn)象。“二房東”與他人簽訂的租賃合同是否無(wú)效？顯然，這些租房行為被認(rèn)為是無(wú)效的，不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也會(huì)導(dǎo)致房源的閑置和浪費(fèi)。這違背了社會(huì)主義立法的宗旨和法律要適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則。從財(cái)產(chǎn)權(quán)的角度看，所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓占有權(quán)的現(xiàn)象非常普遍。合法占有人應(yīng)當(dāng)在所有人允許的范圍內(nèi)享有收益權(quán)，否則，僅僅“占有”的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是什么？這正是合法占有人出租房屋的情況。物權(quán)的另一種形式是，另一物權(quán)人實(shí)際上是該財(cái)產(chǎn)的實(shí)際占有人，同時(shí)享有出租等物權(quán)人的多項(xiàng)權(quán)利。比如國(guó)有企業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以說(shuō)國(guó)有企業(yè)不能因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)而出租房產(chǎn)嗎？顯然，這是負(fù)面的。大量企業(yè)到處出租商鋪和工廠。如果他們被認(rèn)為是非法的，那么立法者就是自我否定。另外，從合同的角度看，租賃合同體現(xiàn)了“出租人將租賃物交付承租人使用并取得收益，承租人支付租金”的合同關(guān)系（《合同法》第222條）。

作為合同的一方，出租人并不局限于所有人，因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)了占有權(quán)的轉(zhuǎn)移：一方轉(zhuǎn)讓占有權(quán)以獲得租賃利益，另一方通過(guò)支付租金獲得占有權(quán)以使用利益。