以下摘自上海市第二人民法院、上海市律協編制的《社區常見法律糾紛調解手冊》，旨在統一基層調解機構的調解口徑，正確執法。它是法院在處理此類糾紛時形成的相對統一、穩定的意見，反映了法院審理相關糾紛的思路和規模。具有重要的借鑒意義。所附的有關法律規定也是法院在處理此類糾紛時適用的最重要和最常用的法律規范。（1） 房屋租賃糾紛概述房屋租賃是指房屋所有人將房屋提供給他人占有和使用，并收取一定租金的法律行為。提供房屋供他人使用并收取租金的人稱為出租人；出租房屋并支付租金的人稱為承租人。為了使房屋租賃關系正常、穩定、規范，出租人與承租人通常通過簽訂房屋租賃合同來確定雙方之間的協議。依法成立的房屋租賃合同是一種受法律保護的有償、承諾雙重服務合同。根據雙方的約定和法律的規定，出租人和承租人既有權利也有義務。一方的權利是另一方的義務。一般來說，出租人的主要義務是：（1）按約定將出租房屋交給承租人使用。合同訂立后，出租人不履行或者履行不當的，應當承擔違約責任。承租人有權要求出租人履行或者終止合同，并有權要求出租人賠償損失。（2） 負責出租房屋的維修。出租人是租賃房屋的所有人，有義務保證租賃房屋處于適合出租（即適合承租人使用）的狀態。因此，當租賃房屋的性能不符合約定要求，影響承租人使用時，出租人應當負責租賃房屋及其設備設施的維修。（3） 通知義務。出租人出售租賃房屋的，應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。承租人的主要義務是：（1）按照約定或者約定向出租人支付租金。承租人支付租金的數額和期限，依照約定或者約定。承租人不履行或者不當履行支付租金義務的，應當承擔違約責任。承租人拒絕支付或者拖延支付租金至法定或者約定的終止期限的，出租人有權解除租賃合同，要求承租人支付拖欠的租金并賠償損失。（2） 按約定妥善使用租賃房屋。承租人應當按照約定的用途合理、妥善使用租賃房屋，愛護租賃房屋及其設施設備。未經出租人同意，房屋不得轉租。承租人裝修租賃房屋，應當征得出租人同意，不得影響房屋安全。承租人未按約定條件使用房屋的，出租人可以解除合同，并要求賠償損失。（3） 租賃合同終止時，出租房屋應當返還出租人。逾期不退還租金的，出租人有權要求承租人除支付逾期租金外，還應當支付違約金。在房屋租賃合同履行過程中，各方當事人應當按照合同和法律規定，妥善行使權利，誠實信用地履行義務，維護房屋租賃市場的健康發展，保護各方的合法權益。（2） 房屋租賃糾紛調解的原則和方法1。在承租人優先購買權請求權的調解實踐中，承租人往往以其優先購買權受到侵害為由，主張出租人出賣房屋的行為無效。調解時應考慮以下幾個問題：一是出租人與第三人訂立了買賣合同，但未辦理過戶登記手續的，可以通過調解來保護承租人的優先購買權。房屋已經過戶登記為第三人所有，第三人善意的，應當調解房屋過戶維持現狀，出租人應當對侵害承租人優先購買權的行為作出經濟賠償。第二，優先購買權的行使不是絕對無條件的，應當受到一定的限制。共有人主張優先購買權，承租人主張優先購買權的，共有人的優先購買權應當通過調解予以保護；承租人只出租部分房屋，出租人出售整棟房屋的，出售部分房屋會對房屋的整體使用產生實質性影響的，單純地確定承租人行使優先購買權當然是可行的，這是不妥當的。三是把握優先購買權行使的合理期限。一般情況下，出租人在出售房屋時應當告知承租人，承租人應當在接到通知后一定期限內決定是否購買房屋。如果雙方沒有約定，一般以承租人自出租人出賣房屋之日起三個月內知道或者應當知道為宜。2轉租糾紛調解