近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛日益增多。由于相關(guān)法律規(guī)范的比較原則，人民法院審理房屋租賃合同糾紛在法律適用上面臨諸多困難。為統(tǒng)一法律適用，最高人民法院今天公布了《關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體適用法律若干問題的解釋》。最高人民法院第一人民法院負責人對這一解釋作了權(quán)威解釋。合同的效力對于促進住房租賃市場的發(fā)展，維護住房租賃市場交易秩序的穩(wěn)定具有重要意義。《解釋》在準確判斷有關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是否為效力強制性規(guī)定的基礎(chǔ)上，確定了合同效力的認定原則：一是限制無效合同的范圍。該解釋僅將違法建筑租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同視為無效。在違法建筑范圍認定上，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準或者未按照批準的內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，超過批準使用年限的臨時建筑，確定為違法建筑。二是對缺乏有效合同條件的，采取補救措施，即只要當事人在一審法院辯論終結(jié)前取得法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，合同將被視為有效。有觀點認為，解釋規(guī)定，合同認定無效后，承租人應當支付房屋使用費，這是對無效合同的有效處理。該負責人表示：“這種理解是錯誤的”，合同無效后，承租人在房屋占用期間支付使用費，是對根據(jù)無效合同取得的房產(chǎn)進行返還的一種方式，而不是按照合同履行支付的租金。根據(jù)無效合同原則，承租人應當返還根據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)，包括占有租賃房屋取得的占有權(quán)益和實際占有的房屋。占有權(quán)益是無形財產(chǎn)，承租人只能采用折價補償?shù)姆绞剑粗Ц斗课菔褂觅M予以返還。

實踐中確定房屋使用費標準的方法很多。鑒于實踐中承租人使用房屋受到房屋質(zhì)量等原因的影響，完全參照合同約定的租金標準確定承租人支付使用費可能不公平，可能與承租人取得的占有權(quán)益不一致。因此，規(guī)定“當事人要求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，一般由人民法院支付租金”，等等。人民法院根據(jù)承租人對房屋的實際使用情況，參照合同約定的租金標準，有權(quán)酌情決定是否支持、如何確定入住費。如何運用不同的民法理論來處理裝飾，是司法審判中的一個熱點和難點問題。

根據(jù)各級人民法院和學術(shù)界的意見，《解釋》確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔侵權(quán)責任；承租人同意裝修時，根據(jù)不同情況采用不同的處理原則。

首先，附著裝飾和非附著裝飾適用不同的處理規(guī)則。承租人作為業(yè)主對未形成附件的裝修有處分權(quán)；對形成附件的裝修適用不同的規(guī)則，區(qū)分合同無效、合同有效終止和合同履行期滿。

其次，出租人對承租人的裝修是否進行補償以及如何進行補償，應當區(qū)別對待。合同無效時，出租人同意使用裝修的，以不當?shù)美r償承租人；出租人不同意使用裝修的，裝修現(xiàn)值損失視為無效合同損失，按雙方過錯承擔；合同終止的，由違約方承擔裝修殘值損失。在雙方無過錯的情況下，雙方應按照公平原則分擔裝修殘值損失；需要注意的是，合同終止時，出租人同意承租人使用裝修的，仍需以不當?shù)美麨橛少r償承租人；合同履行期屆滿，出租人取得附裝物不需要賠償。

依法保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)

當解釋規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，負責人無權(quán)主張出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。據(jù)分析，《解釋》規(guī)定，“承租人不得以出租人侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由，要求確認出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。”，承租人不得主張出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。優(yōu)先購買權(quán)糾紛一直是審判實踐中的一個難點。承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的認定是解決這一難題的首要問題。2007年10月1日實施的《物權(quán)法》沒有規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)為物權(quán)，因此不具有“向世界”的權(quán)利。最高人民法院撤銷了《關(guān)于適用民法通則的意見》第一百一十八條，這是因為該條與物權(quán)法的規(guī)定相抵觸。這一解釋遵循了法律精神，將承租人的優(yōu)先購買權(quán)定性還原為債權(quán)。其中規(guī)定，承租人不得以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，要求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。承租人主張優(yōu)先購買權(quán)有四種例外。

根據(jù)《解釋》，只要出租人出售租賃房屋，承租人能否主張優(yōu)先購買權(quán)？對此，該負責人表示，這種理解是錯誤的。《解釋》第二十四條規(guī)定了承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的四種例外情形：房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)時。物權(quán)法的目的是簡化物權(quán)關(guān)系，維護共同關(guān)系的穩(wěn)定，充分發(fā)揮財產(chǎn)的受益價值。從利益衡量的角度看，應優(yōu)先考慮共同所有人的購買權(quán)。出租人把房子賣給近親的情況。家庭關(guān)系往往是決定交換價值的重要因素，具有很強的個人色彩，這不同于單純的商業(yè)關(guān)系。

出租人履行告知義務后，承租人未明確表示愿意在15日內(nèi)購買。本項是對《合同法》第230條的進一步完善。從權(quán)利義務平等的角度看，在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)也是承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容。承租人不及時行使優(yōu)先購買權(quán)，出租人的所有者權(quán)益將受到損害。因此，本項以承租人收到通知后15日為行使優(yōu)先購買權(quán)的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

購買房屋的第三方出于善意進行了登記。《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所有權(quán)為目的，以善意和對價轉(zhuǎn)讓和占有財產(chǎn)。即使轉(zhuǎn)讓人無權(quán)分配，受讓人仍然可以取得轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的所有權(quán)。根據(jù)《民法解釋通則》中“舉重較輕”的原則，在第三人善意購買出租房屋并辦理登記手續(xù)的情況下，可以抗辯出租人的請求權(quán)