[案例]2012年，吳某與大連某房地產(chǎn)公司簽訂了商品房銷(xiāo)售合同，購(gòu)買(mǎi)了該房地產(chǎn)公司的兩套商品房。2013年，鄭先生與吳先生簽訂協(xié)議如下：（1）這兩套商品房屬于鄭先生，但因未取得大連市戶籍，故以吳先生名義購(gòu)房，實(shí)際付款為鄭先生；（2）吳先生不具有實(shí)際產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)該房屋，不承擔(dān)該房屋的任何風(fēng)險(xiǎn)和法律責(zé)任，也不承擔(dān)該房屋發(fā)生的任何費(fèi)用；不得擅自處分、轉(zhuǎn)讓、抵押、擔(dān)保該房屋；不得就該房屋向鄭某提出任何索賠；（3）同時(shí)，由于上述財(cái)產(chǎn)仍在鄭某名下對(duì)于吳某，吳某應(yīng)出具委托書(shū)，委托鄭某使用、出租或經(jīng)營(yíng)該房產(chǎn)自用，并收取租金收入。同日，吳某為鄭某出具了委托書(shū)。2014年5月，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)向吳某頒發(fā)了兩套房屋的產(chǎn)權(quán)證。但后來(lái)，雙方因房屋權(quán)屬糾紛向法院提起訴訟。

[法院判決書(shū)]鄭先生與吳先生簽訂的協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，協(xié)議應(yīng)當(dāng)合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議履行義務(wù)、行使權(quán)利。雙方約定用吳某的名義購(gòu)房，實(shí)際購(gòu)房人是鄭某。現(xiàn)在房子是鄭某用的。吳某對(duì)該房屋不具有實(shí)際產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，也不對(duì)該房屋承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)和法律責(zé)任。吳某聲稱合同無(wú)效的理由無(wú)法成立。【律師分析】房產(chǎn)證是登記機(jī)關(guān)向權(quán)利人頒發(fā)的權(quán)利憑證，但不能直接確定實(shí)體法律關(guān)系是否存在。房產(chǎn)證是權(quán)利的外在表現(xiàn)形式，僅具有證據(jù)推定的效力，與權(quán)利的實(shí)際情況不一定吻合。本案中，雖然房產(chǎn)證上顯示房主為吳某，吳某實(shí)際持有房產(chǎn)證，但沒(méi)有證據(jù)證明其擁有房屋的實(shí)體所有權(quán)。根據(jù)相應(yīng)的證據(jù)，可以認(rèn)定鄭某以吳某的名義購(gòu)買(mǎi)了該房屋，并實(shí)際支付了全部購(gòu)房款，因此他才是該房屋的真正購(gòu)房人。

[律師提醒]權(quán)利人和利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。但必須在異議登記后15日內(nèi)起訴，否則異議登記自動(dòng)失效。異議登記不當(dāng)，給債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。你知道嗎