我國《合同法》規定，土地租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效。因此，有人主張，土地使用權的租賃期限應當受到這一規定的限制，特別是對于有限的土地資源，如果租賃期限過長，過幾年就難以確定租金數額。租賃期限過短會影響土地使用權承租人的投資、建設投資的回收和建設安全壽命的保障，不利于土地的合理充分利用。在租金標準的確定上，可以通過市場租金評估體系建立科學的租金調整機制。事實上，土地使用權轉讓實質上是一種土地使用權租賃方式，只是幾十年租賃權的一次性買斷。因此，土地使用權的租賃期限不應限定為20年，而應參照租賃期限的有關規定。再看《關于規范我國國有土地租賃的若干意見》的規定：“國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。短期用地和臨時建筑用地應當實行短期租賃，短期租賃期限不得超過5年；地上建筑物、構筑物建成后需要長期使用的，實行長期租賃。具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同一用途的土地出讓最長期限?！笨梢钥闯?，我國的政策規定，土地租賃的最長期限等于類似用途的土地出讓的最長期限，已經超過20年。但該規定僅限于部門規章，尚未上升到法律層面，值得立法界進一步澄清。

需要注意的是，上述《關于規范國有土地租賃的意見》只規定了一級土地市場國有土地的租賃期限。雖然對以出讓、劃撥、租賃等方式取得土地使用權后的土地使用權租賃期限沒有規定，但應當參照。國有土地長期租賃的具體期限由租賃合同約定，最長租賃期限不得超過法律規定的同一用途土地出讓的最長期限。

現階段，我國存在大量擅自轉讓、轉讓、出租農民集體所有的非農業建設用地使用權的現象。根據現行法律，它仍然受到國家的嚴格限制。在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權的行為往往被法院認定為無效。因此，在簽訂集體土地租賃合同取得企業經營用地時，必須謹慎，盡量規避相應的法律風險?！吨腥A人民共和國土地管理法》對集體建設用地的出租有著較為嚴格的限制，具體體現在以下幾點：農民集體所有的土地使用權不得轉讓、轉讓或者出租用于非農建設，符合土地利用總體規劃，依法取得建設用地的企業，不得因破產、兼并、收購等原因依法轉讓土地使用權，綜上所述，任何單位和個人進行建設，不符合集體土地使用權主體資格條件的，必須依法申請使用國有土地?，F實中，土地承租人直接與集體土地村委會簽訂土地租賃協議的方式比較普遍，并不妥當。擅自出租集體土地的行為，由法院認定為無效。雙方簽訂的《土地租賃合同》也因違反國家法律的強制性規定而無效。所以在這個過程中，如果你有什么不明白的，請打電話給律霸。你知道嗎