如何認定房屋轉租行為以及誰來證明房屋轉租行為包括兩種不同的法律關系，涉及三個主體，即出租人、承租人（俗稱二房東）和分承租人（俗稱承租人）。現行法律法規允許房地產轉租。根據《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規定，經出租人同意，承租人可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”根據合同法的規定，房屋轉租可以分為合法轉租和非法轉租。合法轉租是指承租人經出租人同意，將房屋轉租給第三人。非法轉租是指承租人未經出租人同意，將房屋轉租給第三人。在非法轉租中，承租人轉租屬于違約或違法行為，出租人有權解除合同。

對于承租人擅自轉租的法律后果，《城市私人住房管理條例》第二十一條規定，承租人擅自轉租租賃房屋的，出租人有權解除租賃合同。房屋租賃合同約定房屋可以轉租的，承租人可以按照約定將房屋轉租。房屋租賃合同未約定可以轉租的，承租人經出租人同意，方可轉租；未經出租人同意轉租的，出租人有權解除租賃合同。但現實中，對承租人轉租行為的認定存在不同的認識，這就使得承租人轉租他人的行為是否屬于非法轉租難以認定。根據證據規則，出租人證明對方非法轉租是合理的。但《合同法》頒布后，承租人將租賃房屋轉租后，往往不簽訂轉租合同或簽訂轉租合同。但是，轉租人和第三人怕出租人收回房屋，否認是轉租，所以根本不出示他們之間的轉租合同。如果出租人必須取得承租人與轉租人之間的轉租合同，幾乎不可能認定其非法轉租。因此，我們認為只要出租人證明房屋不是承租人使用的，就可以完成舉證任務，然后承租人就可以證明第三人使用的不是非法轉租而是合法使用。承租人不能證明第三人可以合法使用房屋的，推定承租人將房屋非法轉租給第三人。這與《最高人民法院關于民事訴訟證據的規定》第七十五條“有證據證明一方當事人持有證據，無正當理由拒絕提供的，另一方當事人主張證據內容不利于證據持有人的，可以推定該主張成立”。二是如何處理未經同意不得轉租的轉租行為。租賃合同未約定轉租，出租人不同意轉租的，承租人不得擅自轉租。承租人擅自轉租的，出租人可以與承租人解除租賃合同。這在《城市私人住房管理條例》第二十一條中有明確規定。但是，房地產租賃合同具有連續性的特點，因此我們應盡量保持租賃權所產生的經濟關系的穩定，發揮促進交易的作用。一般來說，同意轉租應該由出租人表示。默示同意是否可以作為轉租協議的一種形式在實踐中存在爭議。《民法通則》第五十六條規定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規定具體形式的，由法律規定。”根據這一規定，我們認為，口頭形式、書面形式和默示形式是民事法律行為的主要形式，法律中對是否同意轉租沒有具體的規定。從隱含的意思也可以推斷出當事人的真實意思。因此，如果出租人以收取租金為目的，面對明顯的轉租事實，在多年沒有任何異議的情況下，也按月收取租金，從雙方的默契可以推斷出出租人已經同意轉租。由于雙方都不同意轉租，出租人也默許轉租，未經本人同意，提出收回房屋是不合適的。在現實生活中，有很多案例表明，承租人利用租賃的房屋與他人合伙。這種情況能否認定為非法轉租行為還需要具體分析。我們認為，如果承租人親自參與經營，就不能確認承租人存在非法轉租行為。如果承租人不參與經營，而是由他人經營，承租人只參與分紅，可以認為承租人是變相轉租行為。在這種情況下，出租人可以終止租賃合同。承租人將合伙情況告知出租人，征求出租人意見的，出租人同意其行為，可以合法使用該房屋。出租人不同意承租人與他人合伙使用房屋的，其他合伙人不得使用該房屋。現實生活中，有的案例顯示，承租人將房屋交給第三人，第三人以個體工商戶身份在工商所登記自己的姓名。當出租人懷疑對方有非法轉租行為時，承租人和第三人悄悄到工商所將個體工商戶變更登記給原承租人。對此，出租人可以到工商部門調取承租人給予他人的證據，以確認承租人有轉租行為。實踐中，有人認為，如果對方改正了，就不應該追究。《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條規定，“承租人有下列行為之一的，出租人有權解除合同收回房屋，造成損失的，承租人應當賠償：（一）擅自將租賃房屋轉租的；（2） （八）法律、法規規定可以收回的其他物品。”根據這一規定，我們認為只要承租人無合法理由有權將房屋移交他人使用，出租人就有權收回房屋。否則，將違反合同意思自治原則，必然侵犯出租人選擇合同相對人的權利。而且，法律規定“承租人有下列行為之一的，出租人有權解除合同，收回房屋”，也就是說，認定的標準是法律規定的是否有幾種行為，而且也沒有規定要看這些行為是否還在繼續。也就是說，只看法律規定的幾種行為是否存在，而不看行為是否在進行中，即使行為已經完成停止，但在租賃期內，只要存在法律規定的幾種行為，出租人就有權解除合同，收回房屋。你知道嗎