最高人民法院近日公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》），將于6月1日起施行。關于商品房買賣合同的效力，《司法解釋》主張，只要在平等自愿的基礎上訂立的合同不存在合同法第五十二條規定的無效合同，就應當尊重雙方當事人的意思表示，不容易確認合同無效。根據司法解釋，商品房銷售廣告和宣傳材料屬于要約邀請，但房地產開發企業對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施作出的說明和承諾，對商品房買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響的，視為要約。買賣合同的訂立，視為買受人接受房地產開發企業的要約。《解釋》特別提到，即使這些解釋和承諾不在商品房買賣合同中，也應視為合同內容。當事人違反合同的，應當承擔違約責任。”縮水“3%以內的購房合同很難解除，購房者會擔心一個問題———“縮水”，還要明白3%一行。現實中，一些購房者不能接受這種誤差比例，要求與房產中介解除合同。”《司法解釋》規定，商品房銷售中，面積誤差率絕對值低于3%（含3%），按合同約定的價格結算。如果買方要求終止合同，法律將不予支持。此外，司法解釋還規定，房地產開發商交付的房屋建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不一致的，按約定處理；合同約定不一致或者約定不明確的，按以下原則處理：面積誤差率絕對值超過3%，買方解除合同并返還已付貨款及利息的，給予支持。買方同意繼續履行合同。房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差率小于3%（含3%）的部分由買受人按約定價格補足，面積誤差率大于3%的部分由房地產開發商承擔，產權歸買受人所有，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差率小于3%，房地產開發商應將3%以內的房價及利息返還給買受人，房地產開發商應當將面積誤差率超過3%的房價雙倍返還購房者。惡意欺詐的房地產開發商將承擔懲罰性賠償責任。在商品房銷售過程中，房地產開發企業如果違約、惡意欺詐，導致購房者無法購房，將承擔懲罰性賠償責任。司法解釋第八條規定，有下列情形之一的，不能實現商品房買賣合同目的的，不能取得房屋的買受人可以要求解除合同，退還已支付的購房款和利息，賠償損失，并要求房地產開發企業承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，房地產開發企業應當承擔商品房買賣合同訂立后的賠償責任房地產開發企業將房屋出售給第三方。根據司法解釋第九條規定，房地產開發企業訂立商品房買賣合同，有下列情形之一，導致合同無效、解除或者解除的，買受人可以要求返還已支付的購房價款和利息，并賠償損失：造成損失的，可以要求房地產開發企業承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：故意隱瞞沒有商品房預售許可證證明的事實或者提供虛假的商品房預售許可證證明的；故意隱瞞所售房屋已抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已賣給第三人或者該房屋用于拆遷補償安置的事實。這三類房屋不適用司法解釋。黃*你說，中國的住房有很多種，包括房地產開發企業建設的商品房、政府機關建設的經濟適用房、公房改革出售的房改房、單位集資房、個人擁有的私人住房等，經濟適用房、房改房、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金、住房公積金等，集資建房等住房不能自由買賣，其交易受國家政策調整，不適用司法解釋。根據司法解釋，調整范圍明確限于商品房銷售，包括商品房預售和商品房現售。因質量問題致使所購商品房質量嚴重影響住宅正常使用的，買受人要求解除合同并賠償損失的，人民法院應予支持。同時，交付使用的房屋存在質量問題的，房地產開發企業應當在保修期內承擔修理責任；房地產開發企業拒絕修理或者在合理期限內拖延修理的，買方可自行修理或委托他人修理。修繕期間發生的修繕費用和其他損失，由房地產開發企業承擔。因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后房屋主體結構不合格，買受人要求解除合同并賠償損失的，人民法院也應當予以支持。保險人也應參與合同糾紛的訴訟。根據司法解釋，買受人與房地產開發企業因商品房買賣合同發生糾紛的，人民法院將通知承銷商也參與訴訟。承銷合同約定明確的，雙方權利義務按約定確定；承銷期滿后雙方對未售出房屋權屬無約定的，由承銷商按承銷價格購買。司法解釋還規定，房地產開發企業違反承銷合同，將經承銷商同意出售的房屋出售的，應當承擔違約責任，并賠償承銷商損失。司法解釋保護了處于弱勢地位的被拆遷戶的合法權益，規定人民法院應當支持被拆遷戶先取得補償安置房。根據司法解釋，拆遷人與被拆遷人應當以權屬交換的形式簽訂補償安置協議，協議明確規定，拆遷人應當以特定地點、特定用途的房屋對被拆遷人進行補償安置。拆遷人將補償安置房出售給第三人的，人民法院應當支持被拆遷人先取得補償安置房的請求。如果被拆遷人要求解除拆遷補償安置協議，黃*友說，無法獲得房屋的被拆遷戶可以要求解除合同，退還已支付的購房款和利息，賠償損失，并要求房地產開發企業承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。如果買賣合同無效，可以發放“按揭”貸款，也就是商品房的“按揭”。司法解釋明確了當事人行使商品房買賣合同解除權的條件。根據司法解釋，當商品房買賣合同被確認無效或被撤銷時，當事人可以要求解除“按揭”貸款。當事人在簽訂商品房買賣合同時，明確約定以擔保貸款的形式支付。因一方原因或者不能歸責于雙方的原因致使買受人不能簽訂擔保借款合同的，應當允許雙方解除合同，否則