目前，在商品房交易領域，開發商與小業主之間的糾紛日趨激烈。一方面，小業主的法律意識不斷增強，法律武器逐漸充足（政府不斷出臺相關司法解釋、地方性法規和辦法）；另一方面，房地產開發項目耗時長，需要大量資金，而融資渠道非常單一（主要原因是房地產開發項目歷史悠久，依靠銀行融資受市場因素和自然條件影響較大）。這些都導致銷售在房地產開發全過程中占據主導地位，這幾乎是開發商回籠資金的唯一途徑。因此，防范商品房交易中的法律風險，特別是可能引發集體訴訟和群體索賠的法律風險顯得尤為重要。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛運用法律的解釋》（以下簡稱司法解釋）和我近年來擔任房地產開發商法律顧問處理小業主房屋交付糾紛的經驗，本文列舉了開發商經常遇到的幾種法律風險及相應的應對措施：構成合同內容的銷售廣告法律風險一直是開發商與小業主糾紛的焦點。絕大多數開發商出于商業運作的考慮，在銷售廣告中會在一定程度上夸大房地產的優勢和功能。如果銷售廣告中的所有承諾都成為合同的內容，顯然對開發商非常不利。目前，有不少小企業主以銷售廣告涉嫌虛假承諾為由向開發商索賠，在業內造成了一定影響。根據《司法解釋》第三條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房銷售廣告、宣傳品為要約邀請，但當事人不承擔責任具體確定出賣人對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施的說明和承諾，對買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響的，提出買受人對商品房的購買意見，應視為要約。即使商品房買賣合同中未包含解釋和承諾，也應視為合同內容。當事人違反合同的，應當承擔違約責任。”根據上述規定，商品房銷售廣告作為合同內容有兩個前提條件：（1）出賣人對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施的說明和承諾是具體確定的；（2）對合同有重大影響的商品房買賣合同的訂立和房價的確定。例如，類似銷售廣告引發的糾紛：開發商在銷售廣告中承諾所售樓盤內有露天游泳池、網球場、籃球場。廣告中對游泳池的具體描述是：“兒童游戲池的不規則形狀，兒童的鐘聲般的笑聲和燦爛的波浪在這個寫意的空間里自由碰撞；24小時恒溫能讓你充分感受到打水的“我很高興”。室外綠色網球場和籃球場的描述更為曖昧，只是承諾：“給你一個展示你剛健身姿的空間。”后來，由于項目規劃的變化，游泳池的承諾，籃球場和網球場無法如期實現，于是小業主要求開發商退房并賠償損失。顯然，實踐中此類廣告糾紛時有發生。一般而言，上述描述并非對游泳池、網球場、籃球場及通訊設施的具體、明確的描述，開發商也未在銷售廣告中對上述設施作出具體承諾。因此，開發商在銷售廣告中對網球場、籃球場的說明不符合司法解釋第三條第（一）項的條件；至于銷售廣告中對設施的描述是否對商品房買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響，即符合司法解釋第三條第（二）項條件，在證據充分的前提下，經證明，任何合理、正常的購房者在購買您的房屋并與開發商簽訂合同時，不會因上述廣告中對設施的模糊描述而受到重大影響，而開發商的上述廣告不會對房價的確定產生重大影響。需要提醒開發商的是，由于上述兩個條件的主觀性，如何判斷“具體認定說明和承諾”、“對訂立商品房買賣合同和確定房價有重大影響”沒有具體的客觀標準。一旦訴訟發生，如何判斷將在很大程度上取決于法官對上述規定的理解，也就是說，法官在這一點上有很大的自由裁量權。不排除法院認為上述銷售廣告中的描述是合同不可分割的一部分的可能性。因此，開發商應注意收集相關證據，證明該房地產的銷售和定價不依賴于上述廣告中的表述；同時，它還可以獲得批準規劃變更等證據，作為處理小業主索賠的補充措施。2、 質量缺陷的法律責任商品房質量缺陷也是一個不可回避的問題，一些潛在的缺陷往往是在驗收和交付時無法發現的，等到住了一段時間，小業主才會意識到。這時，就會引發糾紛，甚至一些小業主要退房并提出高額賠償要求。下面的案例就是這樣一種情況：某明星樓盤由于混凝土凍結造成質量隱患，導致小業主在大梁出現裂縫后，于是小業主遭遇集體索賠，一時風波，開發商也十分緊張。然而，在仔細查閱權威部門的檢測報告和商品房買賣合同后發現，反對小業主索賠的理由還有很多。其實，根據合同及相關法律法規的規定，對于質量缺陷，開發商首先承擔保修責任，而不是需要終止合同。《商品房買賣合同》第十六條規定：“出賣人自商品房交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》的內容承擔相應的保修責任。在商品房保修范圍和期限內發生質量問題的，出賣人應當履行保修義務。”《住宅質量保證書》第三條：“房屋自交付之日起，在居民正常使用的情況下，本公司在保修期內免費承擔下列項目的維修責任，第6條規定：“經省級以上專業主管部門鑒定后，本公司將檢查或更換基礎設施和主體結構不合格、無法維修的危險房屋，并對給居民造成的經濟損失給予適當補償”，根據省建筑工程質量檢驗中心出具的檢驗鑒定報告，結論是：“經檢驗，梁的鋼筋和（混凝土）強度均符合設計要求。梁上的裂縫是混凝土收縮造成的，不影響結構的承載力。”結果表明，根據上述兩項試驗結論，梁的承載能力不會超過GBJ10-89的要求，上述梁裂縫問題不是基礎和主體結構不合格、不能修復的危險房屋，不符合檢查條件。出去換房子。根據《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定，房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保證責任。在保修期內發生質量問題的，房地產開發企業應當履行保修義務，并承擔由此造成的損失賠償責任。可見，根據合同及上述規定，開發商應及時為小業主免費修復上述質量問題，并承擔相應責任