目前，在商品房交易領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主之間的糾紛日趨激烈。一方面，小業(yè)主的法律意識(shí)不斷增強(qiáng)，法律武器逐漸充足（政府不斷出臺(tái)相關(guān)司法解釋、地方性法規(guī)和辦法）；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目耗時(shí)長(zhǎng)，需要大量資金，而融資渠道非常單一（主要原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目歷史悠久，依靠銀行融資受市場(chǎng)因素和自然條件影響較大）。這些都導(dǎo)致銷(xiāo)售在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中占據(jù)主導(dǎo)地位，這幾乎是開(kāi)發(fā)商回籠資金的唯一途徑。因此，防范商品房交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)，特別是可能引發(fā)集體訴訟和群體索賠的法律風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛運(yùn)用法律的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)司法解釋?zhuān)┖臀医陙?lái)?yè)?dān)任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商法律顧問(wèn)處理小業(yè)主房屋交付糾紛的經(jīng)驗(yàn)，本文列舉了開(kāi)發(fā)商經(jīng)常遇到的幾種法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施：構(gòu)成合同內(nèi)容的銷(xiāo)售廣告法律風(fēng)險(xiǎn)一直是開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主糾紛的焦點(diǎn)。絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商出于商業(yè)運(yùn)作的考慮，在銷(xiāo)售廣告中會(huì)在一定程度上夸大房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)和功能。如果銷(xiāo)售廣告中的所有承諾都成為合同的內(nèi)容，顯然對(duì)開(kāi)發(fā)商非常不利。目前，有不少小企業(yè)主以銷(xiāo)售廣告涉嫌虛假承諾為由向開(kāi)發(fā)商索賠，在業(yè)內(nèi)造成了一定影響。根據(jù)《司法解釋》第三條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售廣告、宣傳品為要約邀請(qǐng)，但當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任具體確定出賣(mài)人對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明和承諾，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響的，提出買(mǎi)受人對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)意見(jiàn)，應(yīng)視為要約。即使商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未包含解釋和承諾，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”根據(jù)上述規(guī)定，商品房銷(xiāo)售廣告作為合同內(nèi)容有兩個(gè)前提條件：（1）出賣(mài)人對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明和承諾是具體確定的；（2）對(duì)合同有重大影響的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定。例如，類(lèi)似銷(xiāo)售廣告引發(fā)的糾紛：開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告中承諾所售樓盤(pán)內(nèi)有露天游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)。廣告中對(duì)游泳池的具體描述是：“兒童游戲池的不規(guī)則形狀，兒童的鐘聲般的笑聲和燦爛的波浪在這個(gè)寫(xiě)意的空間里自由碰撞；24小時(shí)恒溫能讓你充分感受到打水的“我很高興”。室外綠色網(wǎng)球場(chǎng)和籃球場(chǎng)的描述更為曖昧，只是承諾：“給你一個(gè)展示你剛健身姿的空間。”后來(lái)，由于項(xiàng)目規(guī)劃的變化，游泳池的承諾，籃球場(chǎng)和網(wǎng)球場(chǎng)無(wú)法如期實(shí)現(xiàn)，于是小業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商退房并賠償損失。顯然，實(shí)踐中此類(lèi)廣告糾紛時(shí)有發(fā)生。一般而言，上述描述并非對(duì)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)及通訊設(shè)施的具體、明確的描述，開(kāi)發(fā)商也未在銷(xiāo)售廣告中對(duì)上述設(shè)施作出具體承諾。因此，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告中對(duì)網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)的說(shuō)明不符合司法解釋第三條第（一）項(xiàng)的條件；至于銷(xiāo)售廣告中對(duì)設(shè)施的描述是否對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響，即符合司法解釋第三條第（二）項(xiàng)條件，在證據(jù)充分的前提下，經(jīng)證明，任何合理、正常的購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)您的房屋并與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)，不會(huì)因上述廣告中對(duì)設(shè)施的模糊描述而受到重大影響，而開(kāi)發(fā)商的上述廣告不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的確定產(chǎn)生重大影響。需要提醒開(kāi)發(fā)商的是，由于上述兩個(gè)條件的主觀性，如何判斷“具體認(rèn)定說(shuō)明和承諾”、“對(duì)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同和確定房?jī)r(jià)有重大影響”沒(méi)有具體的客觀標(biāo)準(zhǔn)。一旦訴訟發(fā)生，如何判斷將在很大程度上取決于法官對(duì)上述規(guī)定的理解，也就是說(shuō)，法官在這一點(diǎn)上有很大的自由裁量權(quán)。不排除法院認(rèn)為上述銷(xiāo)售廣告中的描述是合同不可分割的一部分的可能性。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意收集相關(guān)證據(jù)，證明該房地產(chǎn)的銷(xiāo)售和定價(jià)不依賴(lài)于上述廣告中的表述；同時(shí)，它還可以獲得批準(zhǔn)規(guī)劃變更等證據(jù)，作為處理小業(yè)主索賠的補(bǔ)充措施。2、 質(zhì)量缺陷的法律責(zé)任商品房質(zhì)量缺陷也是一個(gè)不可回避的問(wèn)題，一些潛在的缺陷往往是在驗(yàn)收和交付時(shí)無(wú)法發(fā)現(xiàn)的，等到住了一段時(shí)間，小業(yè)主才會(huì)意識(shí)到。這時(shí)，就會(huì)引發(fā)糾紛，甚至一些小業(yè)主要退房并提出高額賠償要求。下面的案例就是這樣一種情況：某明星樓盤(pán)由于混凝土凍結(jié)造成質(zhì)量隱患，導(dǎo)致小業(yè)主在大梁出現(xiàn)裂縫后，于是小業(yè)主遭遇集體索賠，一時(shí)風(fēng)波，開(kāi)發(fā)商也十分緊張。然而，在仔細(xì)查閱權(quán)威部門(mén)的檢測(cè)報(bào)告和商品房買(mǎi)賣(mài)合同后發(fā)現(xiàn)，反對(duì)小業(yè)主索賠的理由還有很多。其實(shí)，根據(jù)合同及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于質(zhì)量缺陷，開(kāi)發(fā)商首先承擔(dān)保修責(zé)任，而不是需要終止合同。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十六條規(guī)定：“出賣(mài)人自商品房交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。在商品房保修范圍和期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。”《住宅質(zhì)量保證書(shū)》第三條：“房屋自交付之日起，在居民正常使用的情況下，本公司在保修期內(nèi)免費(fèi)承擔(dān)下列項(xiàng)目的維修責(zé)任，第6條規(guī)定：“經(jīng)省級(jí)以上專(zhuān)業(yè)主管部門(mén)鑒定后，本公司將檢查或更換基礎(chǔ)設(shè)施和主體結(jié)構(gòu)不合格、無(wú)法維修的危險(xiǎn)房屋，并對(duì)給居民造成的經(jīng)濟(jì)損失給予適當(dāng)補(bǔ)償”，根據(jù)省建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)中心出具的檢驗(yàn)鑒定報(bào)告，結(jié)論是：“經(jīng)檢驗(yàn)，梁的鋼筋和（混凝土）強(qiáng)度均符合設(shè)計(jì)要求。梁上的裂縫是混凝土收縮造成的，不影響結(jié)構(gòu)的承載力。”結(jié)果表明，根據(jù)上述兩項(xiàng)試驗(yàn)結(jié)論，梁的承載能力不會(huì)超過(guò)GBJ10-89的要求，上述梁裂縫問(wèn)題不是基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)不合格、不能修復(fù)的危險(xiǎn)房屋，不符合檢查條件。出去換房子。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任。在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并承擔(dān)由此造成的損失賠償責(zé)任。可見(jiàn)，根據(jù)合同及上述規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)為小業(yè)主免費(fèi)修復(fù)上述質(zhì)量問(wèn)題，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任