糾紛類型處理方式：出租人未辦理變更手續(xù)，擅自變更房屋用途；① 租賃合同無效② 出租人在簽訂合同時向承租人隱瞞真實情況的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。出租人和承租人同意改變房屋用途并簽訂租賃合同① 一審開庭前，變更用途經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，租賃合同生效② 在一審開庭前未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的，則有義務(wù)變更使用功能進(jìn)行批準(zhǔn)的一方應(yīng)承擔(dān)合同無效的主要責(zé)任。在申請租賃房屋的過程中，承租人可以自行改變房屋用途，但不影響合同的效力，出租人可以根據(jù)本合同要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任，消防出口等商業(yè)用途的租賃合同被認(rèn)定無效，損失由各方承擔(dān)。如果出租人未辦理變更手續(xù)而變更房屋用途，租賃合同的效力關(guān)于出租人單方面變更房屋用途的租賃合同或出租人與承租人約定的租賃合同是否有效的分析，同事們有不同的看法，一些人認(rèn)為它是有效的，另一些人反對它。王德德律師認(rèn)為，對于該房屋租賃合同的效力，如果沒有其他影響合同效力的情形，我們應(yīng)該分析中國的法律、行政法規(guī)是否對變更房屋用途有強制性規(guī)定？如果有強制性規(guī)定，是否有影響合同效力的有效規(guī)范？1.中國的法律和行政法規(guī)對改變房屋用途有強制性規(guī)定。首先，根據(jù)我國“房地結(jié)合”和“房地合一”的基本政策，建筑物及其他附屬設(shè)施的使用功能取決于所附土地的用途?！段餀?quán)法》第140條和《城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條明確規(guī)定，土地用途的變更須經(jīng)有關(guān)行政部門批準(zhǔn)。第二，房屋用途的改變涉及建筑物用途的根本改變，是關(guān)系到業(yè)主利益的重大事項。[2] 因此，《物權(quán)法》第77條規(guī)定，如果業(yè)主將住宅改為商業(yè)用途，他應(yīng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)定，并獲得相關(guān)業(yè)主的同意。2.我國法律、行政法規(guī)對房屋用途變更的強制性規(guī)定是有效的規(guī)范。民法理論認(rèn)為，違反強制性規(guī)定的法律行為不一定無效，強制性規(guī)定應(yīng)分為禁止性規(guī)范和有效性規(guī)范。如果法律不否定法律行為的內(nèi)容和結(jié)果，而只要求法律行為的外部條件，則是禁止性規(guī)范。例如，租賃合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯浐蛡浒傅囊?guī)定是一項禁止性規(guī)范，但未能備案并不影響合同的效力；如果法律禁止法律行為本身及其內(nèi)容的實現(xiàn)，則這是一種有效的規(guī)范，例如規(guī)定藥品不得銷售。違反這一規(guī)定將不可避免地導(dǎo)致合同無效。對于未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)擅自改變房屋用途的行為，首先，如果被視為禁止性規(guī)范，房主的行為只能依靠主管部門的處理或處罰來糾正。如果在合同有效期內(nèi)未被否認(rèn)，房屋所有人將逃避應(yīng)支付的國家土地使用權(quán)出讓金，影響土地城市規(guī)劃的分類管理，損害相鄰房屋權(quán)利人的利益，損害利害關(guān)系人的權(quán)益。同時，這也是對其他合規(guī)運營商的不公平競爭。其次，由于消防、水、電等不同用途的房屋設(shè)計布局和程度不同，如果在不處理配套設(shè)施變更的情況下改變房屋用途，很容易影響房屋的正常使用，甚至危及人身安全，損害社會公共利益。因此，可以推定，未經(jīng)授權(quán)擅自改變房屋使用功能出租的行為是不可取的。我國法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋用途變更的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)屬于效力規(guī)范。如果雙方違反此強制性規(guī)定，租賃合同將無效