[案例]王某從一家房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司購(gòu)買(mǎi)了一套商品房。后來(lái)，王某發(fā)現(xiàn)該公司提交了虛假的房地產(chǎn)預(yù)售許可證，因此王某認(rèn)為該房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司存在欺詐行為，并按照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定，要求該公司遵守《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，自付雙倍房款。房地產(chǎn)公司認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)合同不適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，拒絕雙重賠償。[不同意]消費(fèi)者保護(hù)法能否適用于商品房欺詐第49條懲罰性賠償？第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，懲罰性賠償不適用于商品房欺詐。由于《消費(fèi)者法》規(guī)定了一般動(dòng)產(chǎn)，而商品房是房地產(chǎn)，因此《消費(fèi)者法》不適用。此外，商品房的成本很高。如果采用懲罰性賠償，不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，既然商品房是一種商品，購(gòu)買(mǎi)者是消費(fèi)者，就應(yīng)該適用消費(fèi)者保護(hù)法。因此，《消費(fèi)者法》第49條可以適用于對(duì)商品房欺詐行為進(jìn)行懲罰性賠償。【管理與分析】作者部分同意第二種觀點(diǎn)。1.法律明確規(guī)定，如果經(jīng)營(yíng)者提供貨物或服務(wù)，如果存在欺詐行為，則可適用第49條。岳先生購(gòu)買(mǎi)商品房用于居住，無(wú)疑屬于消費(fèi)者的范疇，而開(kāi)發(fā)公司建造房屋用于銷(xiāo)售，這也符合商品供應(yīng)商的身份，屬于經(jīng)營(yíng)者的范疇。因此，雙方都受到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)和規(guī)制。法律沒(méi)有明確規(guī)定商品房作為一種特殊商品，不得使用懲罰性賠償。因此，無(wú)論是一般消費(fèi)品還是特殊消費(fèi)品，都可以適用《消費(fèi)法》的規(guī)定。2.懲罰性賠償在商品房欺詐中的適用，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，保護(hù)弱勢(shì)消費(fèi)者的利益。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這也有利于保護(hù)大多數(shù)合法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益。因此，第一種意見(jiàn)是站不住腳的。3.在適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，2003年6月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》限制了“雙重賠償”的適用。根據(jù)《解釋》第九條的規(guī)定：有下列情形之一的，出賣(mài)人訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，致使合同無(wú)效、解除或者解除的，買(mǎi)受人可以要求返還已支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款：，（一）故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假商品房預(yù)售許可證的；（2） 故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)；（3） 故意隱瞞已售出房屋已出售給第三方的事實(shí)或重新安置該房屋以獲得拆遷補(bǔ)償。筆者認(rèn)為，只有開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重違反上述三種情況之一，導(dǎo)致合同無(wú)效、取消和取消，買(mǎi)方才能索賠賠償責(zé)任不超過(guò)已付購(gòu)房?jī)r(jià)格的兩倍。此外《解釋》中規(guī)定的“買(mǎi)方可要求賣(mài)方承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房?jī)r(jià)格兩倍的賠償責(zé)任”和“消費(fèi)者可要求經(jīng)營(yíng)者賠償所購(gòu)商品價(jià)格或所獲服務(wù)成本兩倍的賠償金額”之間存在差異《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定。作者：南豐縣人民法院蔡靜