租賃合同提前終止時如何處理裝修

胡先生從一家公司租了一個營業場所，開始了一個浴場，雙方簽訂了租賃合同。雙方同意，一家公司將向胡租賃1300多平方米的房屋及相應的公共設施，以開設一個海濱浴場。租賃期限為5年，租金為每年20萬元。第一年進場支付10萬元，簽訂合同支付10萬元，第二年起每年7月1日前支付下一年租金。如果拖欠租金超過兩個月，公司有權終止合同。此外，雙方在合同中還約定，在租賃期開始前，給予胡先生三個月的時間作為浴室的裝修、裝修和準備開業期。這三個月是免租期。合同還規定，胡不得改變租賃物業的結構、裝修和裝飾。租賃期滿后，浴場應將所有完整的房屋和占用的土地歸還給公司。合同簽訂后，胡先生在租賃的房子里開了一家咖啡館和浴場，頭兩年的租金已經付清。然而，從第三年起，由于外債和無力償還，咖啡店和浴室停止營業，租金已拖欠半年。為此，一家公司向法院起訴胡先生，要求取消房屋租賃合同，被告支付了拖欠的租金。同時，將租賃房屋搬走，搬走房屋內的可移動物品，并將租賃房屋內的不可移動固定裝置和裝修判給原告

本案雙方在合同中明確約定，如果拖欠租金超過兩個月，公司有權終止合同。現在胡已經拖欠了半年，公司有可能終止合同，要求支付拖欠的租金。關鍵是裝修的處理。您是否可以要求擁有房屋內的不動產固定裝置和裝修

關于租賃合同的終止以及裝修和裝修的處理，最高人民法院明確規定，如果非財產所有人在使用他人財產時添加了附件，物業所有人同意增加配件，且對歸還物業時如何處理配件有約定，按約定處理；如無協議，協商不成，可以拆除的，可以責令拆除。如果無法拆除，也可以將其轉換為財產所有者。給財產所有人造成損失的，應當承擔賠償責任；當裝修構成附加物時，其所有權應通過附加物制度解決

承租人已獲得出租人的明確同意，或者盡管承租人未獲得出租人的明確同意，但出租人知道其不反對，這構成善意增加。承租人善意增加房屋時，合同終止，承租人將房屋返還給出租人，出租人享有因承租人增加而增加的租賃物價值。通常，由于缺乏法律或合同依據，該利益在民法上構成不當得利。可另行處理：租賃合同正常終止的，按房屋裝修現存價值給予適當補償；因出租人違約導致合同終止的，出租人應當按照違約責任原則，按照裝修的現存價值全額賠償；承租人違約導致合同終止，無法享受裝修利益是由于承租人自身違約造成的，損失由承租人承擔。這可以看作是對違約方的一種懲罰，也是違約方承擔違約責任的一種方式。承租人未經出租人同意擅自裝修房屋的，構成惡意添置。承租人的裝修侵犯了出租人的房屋，應當承擔侵權責任。承租人侵權的，承租人不得要求出租人賠償其裝修投資。相反，出租人可以就惡意裝修造成的損失要求損害賠償

在這種情況下，本合同因胡某自身違約而終止，未能享受裝修利益是由于胡某自身違約造成的，此類損失應由胡某本人承擔。公司也可以要求房屋內的固定裝置和裝飾歸自己所有

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