王先生與陳女士于2011年3月訂立《房屋轉(zhuǎn)讓合同》約定由陳女士受讓王先生自有房屋一套，轉(zhuǎn)讓價款為32萬元。陳女士應(yīng)于合同簽訂之日起7日內(nèi)支付給王先生2萬元，剩余價款一個月內(nèi)付清。如因不可抗力導(dǎo)致房屋無法轉(zhuǎn)讓，王先生將如數(shù)退款。王先生在合同生效后20日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，一年內(nèi)騰出該房屋并進(jìn)行交接。任何一方違約，向守約方支付房屋價款8%的違約金，合同繼續(xù)履行。合同自雙方簽字后即生效。合同簽訂后，雙方未有任何履行合同的行為，即陳女士未按約在簽訂7日內(nèi)支付2萬元，王先生既未催告付款，也未騰退房屋。2013年10月27日，王先生將該房屋出讓給李先生，雙方簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓價款為64萬元，產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)在2014年2月23日辦理完畢。后陳女士提起訴訟，要求判令王先生承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償相應(yīng)損失。

【分歧】

王先生應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任，有兩種不同的觀點。

第一種觀點認(rèn)為，王先生應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。王先生和陳女士簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》約定，即使一方遲延履行，向?qū)Ψ街Ц哆`約金后也要繼續(xù)履行合同。王先生在既未履行催告義務(wù)也未履行通知程序的情況下擅自解除合同，將房屋賣與他人，其解除合同的行為無效。由于系爭房屋已辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，繼續(xù)履行已不可能，王先生應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償陳女士損失。

第二種觀點認(rèn)為，王先生不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。王先生對《房屋轉(zhuǎn)讓合同》享有法定解除權(quán)。陳女士未在合同簽訂后7日內(nèi)支付2萬元，也一直無其他補(bǔ)救措施，已構(gòu)成根本違約。王先生是合同守約方，本身并無過錯，要求其承擔(dān)違約責(zé)任缺乏事實和法律依據(jù)。

【評析】

筆者同意第二種觀點。理由如下：

《合同法》第94條第4款規(guī)定，合同當(dāng)事人行使法定解除權(quán)的情形包括因遲延履行主要債務(wù)致使不能實現(xiàn)合同目的。即若在合同履行期間屆滿，債務(wù)人仍未履行合同主要債務(wù)，則債權(quán)人可不進(jìn)行催告即享有解除權(quán)。遲延履行是否嚴(yán)重應(yīng)當(dāng)考慮時間對合同的重要性，如果時間因素對合同目的的實現(xiàn)至關(guān)重要，債務(wù)人遲延履行時間過長，市場行情和對方當(dāng)事人的利益發(fā)生重大變化，繼續(xù)履行不僅對債權(quán)人無任何利益，反而會使其蒙受重大損失，在此情況下，應(yīng)給予債權(quán)人解除權(quán)。如果一方無正當(dāng)理由完全不履行合同，則表明該當(dāng)事人具有完全不受雙方合同約束的故意，合同對他來說已形同虛設(shè)。此種情況下，另一方當(dāng)事人應(yīng)有權(quán)在要求繼續(xù)履行或解除合同之間做出選擇。當(dāng)債權(quán)人選擇解除合同時，合同對雙方不再有拘束力。在本案《房屋轉(zhuǎn)讓合同》中，陳女士的主要義務(wù)是支付房屋轉(zhuǎn)讓價款，王先生轉(zhuǎn)讓房屋的主要目的是及時獲得轉(zhuǎn)讓款。陳女士在簽訂合同后，未按約在7日內(nèi)支付2萬元，在之后的近3年時間內(nèi)也無任何積極救濟(jì)行為。王先生將涉案房屋以64萬元的價格轉(zhuǎn)讓表明，在此期間房屋市場行情發(fā)生重大變化，王先生轉(zhuǎn)讓房屋給陳女士以獲得符合市場行情之對價的合同目的無法實現(xiàn)，故陳女士的完全不履行合同已構(gòu)成根本違約，王先生應(yīng)享有法定解除權(quán)。

《合同法》第96條第1款規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第94條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。該條款規(guī)定的通知程序是確定合同解除時間的依據(jù)，即通知到達(dá)被通知人時合同解除，無需被通知人承諾即可生效，而當(dāng)事人享有的解除權(quán)并不因為未履行通知義務(wù)而喪失。本條中對通知的方式并無特別的限制，包括聲明、要求、請求或其他任何意圖的表達(dá)。本案中，陳女士以訴訟方式要求王先生承擔(dān)違約責(zé)任，王先生答辯要求駁回陳女士的訴訟請求，由于王先生享有法定解除權(quán)，陳女士收到或知悉王先生答辯意見的時間應(yīng)為合同解除時間，即此時《房屋轉(zhuǎn)讓合同》已解除。因此，陳女士主張因王先生未履行通知程序，訴爭合同至今尚未解除的理由不能成立。

關(guān)于合同解除后的損失賠償問題，《合同法》第97條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。根據(jù)該條規(guī)定，當(dāng)事人要求賠償損失，首先是要以其已實際履行部分合同義務(wù)為基礎(chǔ)，其次賠償損失要以對方有過錯為要件，三是其為非違約方。本案中，陳女士對《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無任何履行行為和積極補(bǔ)救行為，且為違約方，王先生行使法定解除權(quán)解除合同并無過錯，因而陳女士要求王先生承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失缺乏事實和法律依據(jù)。綜上，由于王先生享有法定解除權(quán)，所以即使其在合同解除前就已經(jīng)將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，也不損害陳女士的利益，陳女士要求王先生承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失的訴訟請求不能得到支持。