【案情】

2000年8月，被告李太富以其個(gè)人名義通過出讓方式取得營(yíng)角上4號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)，宗地面積540.72平方米，土地用途為商住。營(yíng)角上4號(hào)商住樓（取名富康樓）于2000年10月開工建設(shè)，于2001年12月竣工，共建有10套住宅、13間店鋪。在2001年8月至2002年12月期間，被告李太富以沙河鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司名義與原告黃天江等十三人簽訂《贛州市城鎮(zhèn)商品房購銷合同》，被告李太富并在合同開發(fā)企業(yè)法定代表人處簽名，以住房每平方820元至960元、店鋪每平方4200元—4600元不等的價(jià)格，將其自建房屋分別銷售給原告等人。經(jīng)查原贛州市沙河鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司屬沙河鄉(xiāng)政府下屬集體企業(yè)，于1993年4月15日設(shè)立，1995年6月1日至2000年12月31日由被告李太富承包經(jīng)營(yíng)。由于該公司長(zhǎng)期未開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，同時(shí)未參加2000年度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢，2001年12月被江西省建設(shè)廳注銷其四級(jí)資質(zhì)證書，工商行政部門也于2002年1月27日公告吊銷了該公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照。對(duì)此，沙河鄉(xiāng)政府進(jìn)行了公告，聲明沙河鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公章作廢。原告購房后均對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并已居住使用，但被告一直未辦好商品房產(chǎn)權(quán)證給原告。2003年12月18日，被告李太富書面通知原告辦理集資房所有權(quán)證，遭原告拒絕，以致發(fā)生糾紛。

【裁判】

2004年11月29日贛州市中級(jí)人民法院對(duì)本案作出了（2004）贛中民一初字第6號(hào)民事判決，判決以被告李太富使用明知已經(jīng)廢止的蓋有沙河開發(fā)公司印章的商品房購銷合同與原告簽訂商品房買賣合同，存在嚴(yán)重欺詐行為為由，確認(rèn)雙方簽訂的《贛州市城鎮(zhèn)商品房購銷合同》無效，原告黃天江等十三人按房屋現(xiàn)狀返還已購房屋（含裝修設(shè)備）歸李太富所有，由被告李太富返還原告黃天江等十三人購房款及裝修損失費(fèi)共計(jì)2909117.30元，另外由被告李太富賠償原告黃天江等十三人已交購房款50%的賠償金，計(jì)人民幣1144825元。

【評(píng)析】

本案為一例典型的因出賣人的欺詐行為而導(dǎo)致商品房買賣合同無效的案例，在本案的審理中涉及兩個(gè)關(guān)鍵性問題的解決，一是商品房買賣合同中售房者欺詐的認(rèn)定，二是欺詐的法律后果。《法國(guó)民法典》規(guī)定，欺詐應(yīng)具備以下條件：①欺詐行為的存在。②欺詐行為應(yīng)為一方當(dāng)事人所實(shí)施。③欺詐行為對(duì)合同的訂立具有決定性作用。在一定條件下，對(duì)涉及向?qū)Ψ疆?dāng)事人利益的情況保持沉默的，也可構(gòu)成欺詐，此為消極欺詐。我國(guó)立法對(duì)欺詐的概念沒有明確的規(guī)定，當(dāng)前，對(duì)欺詐認(rèn)定的主要根據(jù)是最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），《意見》第68條規(guī)定，一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。據(jù)此，我們認(rèn)為欺詐的構(gòu)成虛具備以下要件：（1）必須有欺詐的故意。此為認(rèn)定欺詐的主觀要件。所謂欺詐的故意，是指一方明知自己告知對(duì)方的情況是虛假的且會(huì)使對(duì)方陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，而希望或放任這種結(jié)果的發(fā)生的心理狀態(tài)。（2）須有欺詐行為。此為認(rèn)定欺詐的客觀要件。所謂欺詐行為，是指欺詐方將其欺詐故意表現(xiàn)于外部的行為，包括作為和不作為。作為的欺詐表現(xiàn)為故意告知虛假情況或故意隱瞞真實(shí)情況是他人作出錯(cuò)誤意思表示的行為。不作為的欺詐，也即沉默是否構(gòu)成欺詐，我國(guó)法律沒有明文規(guī)定，但學(xué)界較為一致的觀點(diǎn)認(rèn)為，可借鑒外國(guó)國(guó)外立法的規(guī)定，有條件地承認(rèn)沉默可以構(gòu)成欺詐，只要一方當(dāng)事人存在義務(wù)相另一方當(dāng)事人陳述某種事實(shí)真相。（3）受欺詐人因欺詐而陷入錯(cuò)誤，并基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而為意思表示。這是認(rèn)定欺詐的因果關(guān)系要件。所謂錯(cuò)誤是指針對(duì)合同內(nèi)容及其他重要情況的認(rèn)識(shí)缺陷。在本案中，被告李太富故意隱瞞其不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，更未取得商品房預(yù)售許可證的真實(shí)情況，并利用沙河鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)作廢的《贛州市城鎮(zhèn)商品房購銷合同》書，使原告誤以為被告具有相應(yīng)得開發(fā)資質(zhì)、被告所開發(fā)樓盤為商品房，進(jìn)而與其簽訂了《贛州市城鎮(zhèn)商品房購銷合同》，完全符合欺詐的三個(gè)構(gòu)成要件，所以可以認(rèn)定被告李太富在本案的商品房買賣合同中存在嚴(yán)重的欺詐行為。