事件回顧：

開發商補充合同設“霸王”條款被買房人起訴

今年1月，王女士在綠國萬象都薈訂購了一套公寓。交納部分購房款，準備簽商品房預售合同，王女士被開發商要求簽“補充合同”。

據王女士回憶，“補充合同不簽，正式的購房合同也簽不了，但補充合同中的一些條款是霸王條款，一旦簽字后期沒有保障。”

王女士口中所說的霸王條款，具體包括，《南京市商品房預售方案》顯示，該項目2017年12月31日交付。而補充合同的內容為“即將封頂的綠國，真正交付會推遲到2019年底。”

還有“房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤銷或者確認無效，買房人承擔責任，并按照該商品房總房價的每日萬分之五的標準按實際使用期限向甲方支付使用費等。”也就是說，無論是開發商的責任還是買房人的責任導致合同無效，買房人都要給開發商錢。

目前，王女士已走法律途徑起訴綠國賠償損失。

那么，補充協議究竟是個什么鬼?買房人當簽不當簽呢?

由于標準的購房合同條款具有一定的局限性，幾乎每個開發商都會要求購房者另外簽訂一份購房合同補充協議。

所以說補充協議，顧名思義，是將合同中沒有約定或約定不清不詳的內容，根據所售項目的具體情況簽訂的協議。

補充協議作為合同的一部分，一經簽訂，和購房合同具有同等的法律效力。補充協議肯定要簽，但是內容一定不能讓開發商單方向擬定，購房者作為合同的另一方，同樣具有平等主張、保護自身利益的合法權利。所以補充協議須在公平、合法的原則下，由買房雙方共同擬定。

補充協議通常都會有哪些內容?

補充協議的內容都是正式購房合同里面所沒有提及或者說提及了沒有寫清楚的問題。具體而言，大至有以下幾種情況：

第一，按揭貸款申請失敗時，雙方的責任各是什么。

現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。

第二，明確房屋公攤面積都有哪些。

現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第三，明確房屋所有權證拿到手的時間。

正式合同里面可能提到辦理房屋所有權證，但具體到買房人拿到房本的時間卻沒有寫清楚。很多人就遇到過買了房三、四年還拿不到房產證的情況，所以一定要明確什么時候能拿到房產證。

第四，裝修標準也是個模棱兩可的問題。

現在很多的房地產開發項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第五，開發商促銷承諾的內容也需要定下來。

為配合商品房的銷售，開發商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關的小區環境、會所、托幼、學校、醫院、停車位、物業管理等方面作出承諾。

上述因素直接影響購房者的居住和生活質量，實際是構成房屋價格的一部分，如果不能兌現，必定會使購房者的期望值大打折扣。所以，一定要寫到補充協議里，督促開發商對現諾言。

第六，關于開發商口中的不可抗力。

有的開發商通常會在合同里說，如果因為不可抗力導致逾期交房，開發商不負責任。可是究竟什么是不可抗力呢?施工過程出現重大技術問題算嗎?

對此購房者應該在補充協議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現不可抗力時開發商應該提供政府主管部門、公證機構或專業鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求開發商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數要求開發商給予一定數額的經濟補償。