一、購房合同的類型

1、定金合同

定金合同屬于擔(dān)保合同的一種，是為了履行房屋買賣合同所簽訂的合同。定金合同條款一般比較簡單，定金金額不得超過房屋價(jià)格的20%，在合同中可以約定房屋的房號、交付時(shí)間、交付條件等。如果購房者違約，開發(fā)商已收取定金不予退還;如果開發(fā)商違約，購房者可要求雙倍退還定金。定金合同的一般用于房屋買賣的最初階段，合同名稱應(yīng)明確為定金合同。

2、訂金合同

訂金合同內(nèi)容與定金合同基本一致，但不同的是購房者對購買房屋反悔時(shí)可以要求退還訂金，開發(fā)商違約的話是賠償損失而非雙倍返還。

3、預(yù)約合同

預(yù)約合同是為了將來訂立一定合同的而實(shí)施的契約行為。合同條款要比商品房買賣合同簡化，可以簡單約定房屋坐落房號、價(jià)格、交付時(shí)間和簽訂商品房合同期限、違約條款等，但不得含有商品房買賣合同的主要內(nèi)容。預(yù)約合同無論是否具有預(yù)售許可證都是能夠成立有效的，可以普遍適用在房屋買賣的各環(huán)節(jié)。

4、商品房買賣合同

指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。當(dāng)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售房許可證或商品房銷售許可證后既可簽訂商品房買賣合同。商品房買賣合同簽訂后經(jīng)過房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)備案后具有物權(quán)登記的效力。

二、購房合同常見糾紛

1、逾期不能正常交付

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，通常有兩類情況，一是因開發(fā)商資金不足或預(yù)售不成功，預(yù)售人違法將預(yù)售款轉(zhuǎn)向投入其它項(xiàng)目或其它行業(yè)造成的逾期交房，二是施工或配套設(shè)施進(jìn)度等原因引起的逾期交房。

對于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。從切實(shí)維護(hù)購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算)的權(quán)利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。

2、故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)

我國現(xiàn)行法律法規(guī)對從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實(shí)生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實(shí)際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明;明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進(jìn)行工程建設(shè);明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認(rèn)購、定購協(xié)議的形式為買受人設(shè)立種種陷阱。

中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

①u0001已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

④向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

3、權(quán)屬證書缺失

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付適用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)并更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。開發(fā)商違反上述條款，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi)，未及時(shí)協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，買受人要求開發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金。

4、質(zhì)量瑕疵

質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定;對于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。另外，開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫彿窟^程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

5、宣傳廣告失真

一些房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時(shí)，一般都散發(fā)精致的售樓書，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境，高尚的品位，完美的配套設(shè)施，周全的物業(yè)管理。消費(fèi)者在接收預(yù)購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設(shè)施遲遲難以落實(shí)，甚至有些就是虛假廣告，根本就是無中生有，蒙騙消費(fèi)者，物業(yè)管理更是質(zhì)價(jià)不符。消費(fèi)者為此與房地產(chǎn)商討說法時(shí)，房地產(chǎn)商往往尋找各種理由推卸責(zé)任。

三、簽合商品房買賣合同注意事項(xiàng)

1、要審驗(yàn)七證

消費(fèi)者在購買商品房時(shí)，要注意看商品房七證是否齊全，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)銷售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

2、要認(rèn)真審查《商品房認(rèn)購書》以防陷阱

買房現(xiàn)簽定認(rèn)購書并交納一定的定金，如果購房人未在限定的時(shí)間內(nèi)簽約，定金將被扣除，這是現(xiàn)在售樓過程中的習(xí)慣性做法。購房人簽定認(rèn)購書的目的是鎖定物業(yè)與價(jià)格，但個(gè)別開發(fā)商卻利用你心急的心情將不合法的物業(yè)鎖定給你。

①謹(jǐn)慎對待銷售人員的宣傳

②交錢之前請三思還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商或銷售公司無權(quán)要求或起訴支付錢款。

③簽訂《商品房認(rèn)購書》并非必經(jīng)程序

雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補(bǔ)充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。

4、把誘餌寫進(jìn)《商品房認(rèn)購書》

銷售人員往往會以優(yōu)惠價(jià)格、保留房號等誘餌引誘購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但有時(shí)最終難以兌現(xiàn)，建議將這些內(nèi)容明確寫入《商品房認(rèn)購書》，并明確約定一旦這些約定不能實(shí)現(xiàn)的后果。

5、約定《商品房認(rèn)購書》退出條款

由于簽訂認(rèn)購書時(shí)，樓盤一些細(xì)節(jié)尚未明確，買賣合同的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂買賣合同，例如申請貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定退出條款，以保證在自己沒有過錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)退出。

3、要謹(jǐn)慎簽合同，簽前要認(rèn)真審查合同條款，弄清其含義

在一些購房糾紛中，明明是消費(fèi)者權(quán)益受到了極大損害，但就因?yàn)椴萋屎灦ê贤案郊?，真出問題時(shí)，消委會沒辦法處理，律師幫不上忙，也不可能要求政府用行政手段來干預(yù)市場。因?yàn)橘I賣合同遵循雙方意思自治原則，只要你簽字了，就已經(jīng)表示你接受當(dāng)中所有條款。說什么沒看過、讀不懂、不公平，全都沒有用。

以上就是關(guān)于購房合同的類型、合同常見的一些糾紛及簽訂購房合同時(shí)需要注意的相關(guān)事項(xiàng)。不少購房者在買房時(shí)，對相關(guān)的知識缺少了解，從而讓開發(fā)商鉆了空子，造成自己維權(quán)難，維權(quán)無證可依的地步，讓自己處于被動(dòng)的局面。