案情簡介

2014年3月6日，我方當(dāng)事人李某、劉某通過中介**合家興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司購買程-怡房屋一套，李某、劉某按照合同約定向程-怡支付了定金、房屋首付款，并向中介公司交納中介服務(wù)費(fèi);剩余的未交納房款按合同由李某、劉某向中信銀行貸款支付。

后李某、劉某的貸款獲得中信銀行的審批，按雙方合同的約定，雙方可以辦理過戶手續(xù)。時值通州房價快速上漲的時期，后房價上漲，程-怡表示反悔，意欲解除合同,雙倍返還定金;--理由是雙方簽訂的房屋買賣合同第9、10條給予了買賣雙方任意解除合同的權(quán)利。合同第9條約定:“如買方未能履行本合同之條款以致合同不能順利完成，則已付定金由賣方?jīng)]收，而賣方有權(quán)再將該房屋轉(zhuǎn)讓于其他任何人，賣方不可再為此向買方進(jìn)一步追究責(zé)任或要求賠償損失合同第10條約定如賣方在收取定金后不依合同條款將房屋出售于買方，則賣方須雙倍返還定金予買方以彌補(bǔ)買方之損失，則買方不可要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合同。”

法院判決

北京市xx區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，且在行使權(quán)利、履行義務(wù)時應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則。在訂立合同時顯失公平的合同條款，當(dāng)事人可以要求予以撤銷。根據(jù)査明的事實(shí)，對于李某、劉某要求撤銷《房屋買賣居間合同》第9、10條的訴訟請求，證據(jù)充分，理由正當(dāng)，予以支持。在《房屋買賣居間合同》第9、10條被撤銷的情況下，被告程-怡應(yīng)繼續(xù)履行與劉某簽訂的《房屋買賣居間合同》，協(xié)助二原告辦理訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。李某、劉某應(yīng)將剩余購房款給付被告程-怡。對于程-怡要求解除《房屋買賣居間合同》的反訴請求，不予支持。

據(jù)此判決:1.撤銷原告劉某與被吿程-怡、第三人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂的《房屋買賣居間合同》第9、10條;2.被告程-怡繼續(xù)履行與原告李某、劉某、第三人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂的《房屋買賣居間合同》3.被告程-怡于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告李某、劉某辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，原告李某、劉某于辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之日給付被告程某剩余購房款人民幣七十五萬元;4.駁回被告程-怡的反訴請求。

律師說法

本案的焦點(diǎn)在于三方簽訂的房屋買賣合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行以及合同第9、10條是否應(yīng)當(dāng)被撤銷。具體而言;主要是指在合同明文約定合同方可以任意解除合同的前提下，合同一方是否可以解除合同。合同是當(dāng)事人意思表示一致的結(jié)果，如果幾方當(dāng)事人均已經(jīng)達(dá)成協(xié)議，在合同文本上簽字，合同各方是否可以依據(jù)合同的某一條款解除合同?規(guī)定合同方可以任意解除合同的條款是否可以撤銷?如果不能依據(jù)合同條款解除合同是否與合同的意思自治原則產(chǎn)生矛盾?本文將以上爭議焦點(diǎn)作為脈絡(luò)，結(jié)合學(xué)理界觀點(diǎn)、法律制度等對上述問題進(jìn)行分析。

房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，其依據(jù)如下:

首先,從我國《合同法》立法基本原則來說，任意解除合同不符合合同法鼓勵交易的原則。鼓勵交易是維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展所必須的，是提高效率、增加社會財富的手段，也有利于維護(hù)合同的自由。不管是在立法還是司法的過程中，都應(yīng)當(dāng)以是否有利于促進(jìn)合法有效的交易作為一個重要的標(biāo)準(zhǔn)。合同一旦成立并生效在法律上對各方當(dāng)事人即具有拘束力，任何一方當(dāng)事人不得擅自變更或者解除合同。如果合同成立后，任何一方可以任意解除合同就會使市場交易處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，這不但不能發(fā)揮合同法促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，也使《合同法》沒有任何的約束力與強(qiáng)制力，與《合同法》的宗旨和基本原則背道而馳。

其次，在本案中，房屋買賣合同是三方當(dāng)事人意思表示一致的結(jié)果,且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是有效成立并生效的合同。買方已經(jīng)按照合同的約定履行了支付定金以及房屋首付款的義務(wù)，賣方以及中介公司對此沒有異議。按照我國《合同法》第8條的規(guī)定依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同依法成立的合同，受法律保護(hù)。”本案中，房屋買賣合同依法成立，對雙方當(dāng)事人具有約束力，買方須照約定支付房款，賣方須按照約定交付房屋并協(xié)助買方辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。盡管我國《合同法》第?93條第2款承認(rèn)了約定解除合同，但前提是雙方當(dāng)事人達(dá)成解除合同的協(xié)議。本案中，買賣雙方并沒有達(dá)成解除合同的合意，買方并不同意解除合同，且本案也不符合法定解除的情形：(1)因不可抗力使合同不能達(dá)到目的;(2)在履行期限屆滿以前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(3)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(4)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn);(5)法律規(guī)定的其他情形。綜上，該合同既不符合約定解除的條件也不符合法定解除的條件，買賣合同仍有效，受國家法律的保護(hù)，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

最后，從合同目的解釋的角度來講，本案中房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。合同的目的解釋原則是指合同的解釋應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)事人締約的目的，合同目的被認(rèn)為是當(dāng)事人真意的核心，如果文意解釋、體系解釋、習(xí)慣解釋的結(jié)果與依合同目的解釋的結(jié)果不一致，應(yīng)取后者。

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