一、離婚時不能分割的房產(chǎn)有哪些

1、用他人身份購房

物權(quán)法規(guī)定，房屋是以房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人來認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，所以，以他人身份購房雖然當(dāng)時可能獲得了一些利益，但是在離婚糾紛時就會直接導(dǎo)致房屋無法分割。

2、買二手房未過戶

在離婚財產(chǎn)分割中，對于未辦理過戶手續(xù)二手房的分割，若雙方當(dāng)事人未能就此達(dá)成一致，法院會因該房屋的產(chǎn)權(quán)涉及案外人而不做分割。

3、受贈、繼承未過戶

配偶一方的父母去世后未進(jìn)行遺產(chǎn)分配，而該房屋的產(chǎn)權(quán)人也一直未變更。在這種情況下進(jìn)行離婚訴訟，另一方就無法保護(hù)應(yīng)得的權(quán)益。

4、只有使用權(quán)沒有所有權(quán)

只有使用權(quán)沒有所有權(quán)的房屋一般指承租的公房，既包括直管公房，又包括自管公房。對于直管公房而言，夫妻雙方都有平等的承租權(quán);而自管公房，出于房屋資源管理的角度出發(fā)，產(chǎn)權(quán)單位往往只限定本單位職工才有權(quán)承租，并對使用期限做出種種限制。

二、離婚分割房產(chǎn)的方法有哪些

1、如果房產(chǎn)是在婚后購買的，應(yīng)當(dāng)屬于婚后共同財產(chǎn)，離婚時一般平均分割;如果是女方婚前購買的，那么房產(chǎn)的所有權(quán)問題就比較復(fù)雜。婚前單方購房，婚后共同還貸是離婚案件中經(jīng)常遇到的問題，也是民事審判中的一個難點問題，目前，還沒有有針對性的司法解釋出臺。

2、對于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為其個人債務(wù)。但于首付款和已若配偶方同時有證據(jù)證明，其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，分割時應(yīng)按共同財產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理。

同樣，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)，但在分割共同所有的房產(chǎn)時，對于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊，且婚后確未共同生活，或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時的出資比例，對房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不宜各半分割。

通常在夫妻離婚的情況下，只能對屬于夫妻共同所有的財產(chǎn)做出分割。而其中比較重要的，肯定就是關(guān)于房產(chǎn)的分割。現(xiàn)實中，因為房產(chǎn)的情況多種多樣，因而導(dǎo)致在不同離婚案件里面，實際對房產(chǎn)的分割處理是不一樣的。這里面也要注意，如果夫妻僅僅對房屋有使用權(quán)而不享有所有權(quán)的話，那么在離婚的時候就不能對該房屋進(jìn)行分割。

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