案情簡介：房主與租戶都有違約行為

2016年11月8日，原告冉某與被告李某簽訂《房屋租賃合同》，約定被告承租原告的寫字間一套，建筑面積93.32平方米，租賃期限自2016年11月11日至2017年11月10日止，租金為原告每年凈收24000元，物管費、清潔費、電梯等費用按物管公司標準計算由被告承擔;租金采用現金按季支付，第一次租金應在合同簽訂當日支付，包括2個月租金及2000元的押金，第二次租金應在前一次付租期滿提前30日支付4個月租金8000元，先租后用;清潔費、物管費按物管公司要求及時支付，退房時結清至當月;押金在合同義務終止前不能充抵任何租金、費用，不能視為違約金，合同期滿終止時被告結清所有費用并履行完手續15日后退還履約擔保押金;未到期退房的，履約擔保押金不退;被告未按照約定支付租金及物管費達一日的，原告有權單方面解除合同收回房屋;合同終止日或解除合同、收回房屋日，被告將租賃房屋及配套設施以良好、適租、清潔狀態交還原告，否則原告有權打開門鎖、收回房屋，且按一次性清潔費800元、墻面污損600元/平方米從押金扣劃保潔及修繕等費用;任何一方違約由違約方按照該房月租金的三倍作為違約金賠償對方。雙方在合同中還約定了其他事項。

合同簽訂后，被告方向原告方支付了租金4000元、押金2000元。原告方將租賃房屋交給了被告。此后，被告方未再向原告交納租金。

法院判決：被告支付原告存款及利息

法院經審理認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，被告李某依約應于2016年12月10日前支付2017年1月11日至2017年5月10日期間的租金，其逾期未支付，其行為已構成違約，應當承擔繼續支付租金的責任;但原告冉某已于2017年4月11日收回租賃房屋，故原告主張被告支付2017年1月11日至2017年4月10日期間的租金6000元，不違反雙方的約定和法律規定，本院予以支持。

原告冉某以被告拒不支付租金為由主張解除雙方之間的租賃合同，被告李某也同意解除合同，故本院對原告解除雙方租賃合同的訴訟請求予以支持。就原告方主張的違約金問題，因雙方在租賃合同中進行了約定，現確因被告逾期不支付租金構成違約，故本院對原告主張被告承擔違約金的請求予以支持;但根據雙方合同的約定，違約金并未針對違約方的具體違約行為，可以認定其是對違約方所有的違約行為給原告造成損失的賠償;至于違約金的金額問題，考慮到原告在未通知被告解除合同的情況下，單方收回租賃房屋，也有違約行為，結合雙方關于任何一方違約由違約方按照該房月租金的三倍作為違約金賠償對方的約定，本院酌定由被告向原告支付違約金3000元。

律師說法：違約金如何計算

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！?/p>

本案中，原告冉某與被告李某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，故為合法有效，當事人應自覺履行合同約定的義務，一方不履行合同義務，應當承擔繼續履行或者賠償損失等違約責任。被告李某應依約支付租金，其逾期未支付，已構成違約，但李某在未通知冉某解除合同的情況下，單方收回租賃房屋，也存在違約行為，故冉某可以請求法院酌情適當減少違約金。

綜合上面的介紹，房主與租戶都有違約行為違約金的計算要根據實際情況確定。相信大家看了上面介紹后，對于房主與租戶都有違約行為的法律效力的法律知識有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題，請咨詢律霸網律師，他們會為你進行專業的解答。