二手房買賣定金退還---違約方可要求定金退還分析

筆者：廣州市房地產(chǎn)專業(yè)律師，注冊(cè)執(zhí)業(yè)9年，對(duì)房地產(chǎn)買賣合同有研究，成功為多位已交定金購買房產(chǎn)、汽車人士代理定金退還手續(xù)。

實(shí)踐中，“違約方”要求定金返還只要符合一定條件，可以要求賣房人返還定金，法院予以支持，當(dāng)事人也可以創(chuàng)造條件，使返還定金的條件成就，但不能獲得雙倍定金返還。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

案例1：

甲方王小姐向乙方吳小姐購買廣園東路鳳凰城內(nèi)二手商品房一套房?jī)r(jià)142萬元，中介口頭承諾幫助王小姐可以申請(qǐng)到100萬元的貸款，雙方與中介公司簽訂三方買賣合同，并于當(dāng)天支付定金2萬元。7日后，王小姐擔(dān)心供房壓力大，選擇解除合同，但想要會(huì)定金2萬元，再咨詢筆者后，認(rèn)為王小姐可以要回定金，但需盡快通知相關(guān)方，在委托筆者后，僅3日時(shí)間圓滿收取了定金。

案例2：馬-總在汽車展銷會(huì)上看中了一款棕色“歐歌”四驅(qū)車，總價(jià)105萬元，展銷會(huì)上，業(yè)務(wù)員承諾是最優(yōu)惠價(jià)，馬-總當(dāng)場(chǎng)支付5萬元定金，10日后，車方?jīng)]有交車，說車輛在途中。馬-總后來認(rèn)為“寶馬”系車型更好，逐想退車，收回定金，幾經(jīng)交涉，賣車方不同意。經(jīng)朋友介紹咨詢筆者，本律師認(rèn)為馬-總可以要求退回定金，則起訴至天河區(qū)人民法院，開庭前，車方退回了定金。

本律師代理的多起《二手商品房買賣合同》定金糾紛的案件，在多數(shù)情況下，采取合適的方式，可以請(qǐng)求退還定金。

如何在《二手商品房買賣合同》中對(duì)定金條款的約定直接關(guān)系到解除合同情況下能否退還定金。

在二手房交易中，中介公司一般要求買方先交定金，先把要買的房子定下來。如果買房人因自己或賣方或中介公司的原因想退定金，一般是比較困難的，所以要謹(jǐn)防中介公司在定金方面設(shè)置的合同陷阱。如何順利退回定金呢?筆者建議采用下列方式：

一是將交給中介公司或房主的錢約定為預(yù)付款，比如“買方繳納賣方(或中介公司)1萬元，屬于預(yù)付款，如果買賣雙方?jīng)]有簽訂協(xié)議了，此款全部退還買方”。按照法律規(guī)定，預(yù)付款與定金的法律性質(zhì)不同，無論什么原因，只要合同沒有簽成，預(yù)付款都是可以退的，而定金則不同，如果一方單方悔約，不想買房了，則定金不退，有時(shí)并非買方不想買房了，而是沒有證據(jù)證明。

二是不與中介公司簽訂居間協(xié)議或委托代理協(xié)議，而是直接簽訂買方、賣方及中介公司的三方協(xié)議，因?yàn)榻患{定金并不是簽訂買賣合同的必經(jīng)程序。

三是是如果交了定金，要在合同中寫明一定時(shí)間之內(nèi)(比如30天)，買賣雙方或者買賣雙方與中介方?jīng)]有簽署正式的房屋買賣協(xié)議，定金要退還。

四是簽訂定金協(xié)議前一定據(jù)理力爭(zhēng)，和中介協(xié)商定金條款，將對(duì)自己有利的條款寫入?yún)f(xié)議或合同，簽訂對(duì)自己有利的協(xié)議，維護(hù)自己的合法權(quán)益，如果沒有這方面的專業(yè)知識(shí)，可以聘請(qǐng)專業(yè)人士幫助。

提示：在商品房買賣中，建議請(qǐng)律師陪同簽訂《房屋買賣合同》可有效保障當(dāng)事人利益。