二手房買賣定金退還---違約方可要求定金退還分析

筆者：廣州市房地產專業律師，注冊執業9年，對房地產買賣合同有研究，成功為多位已交定金購買房產、汽車人士代理定金退還手續。

實踐中，“違約方”要求定金返還只要符合一定條件，可以要求賣房人返還定金，法院予以支持，當事人也可以創造條件，使返還定金的條件成就，但不能獲得雙倍定金返還。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

案例1：

甲方王小姐向乙方吳小姐購買廣園東路鳳凰城內二手商品房一套房價142萬元，中介口頭承諾幫助王小姐可以申請到100萬元的貸款，雙方與中介公司簽訂三方買賣合同，并于當天支付定金2萬元。7日后，王小姐擔心供房壓力大，選擇解除合同，但想要會定金2萬元，再咨詢筆者后，認為王小姐可以要回定金，但需盡快通知相關方，在委托筆者后，僅3日時間圓滿收取了定金。

案例2：馬-總在汽車展銷會上看中了一款棕色“歐歌”四驅車，總價105萬元，展銷會上，業務員承諾是最優惠價，馬-總當場支付5萬元定金，10日后，車方沒有交車，說車輛在途中。馬-總后來認為“寶馬”系車型更好，逐想退車，收回定金，幾經交涉，賣車方不同意。經朋友介紹咨詢筆者，本律師認為馬-總可以要求退回定金，則起訴至天河區人民法院，開庭前，車方退回了定金。

本律師代理的多起《二手商品房買賣合同》定金糾紛的案件，在多數情況下，采取合適的方式，可以請求退還定金。

如何在《二手商品房買賣合同》中對定金條款的約定直接關系到解除合同情況下能否退還定金。

在二手房交易中，中介公司一般要求買方先交定金，先把要買的房子定下來。如果買房人因自己或賣方或中介公司的原因想退定金，一般是比較困難的，所以要謹防中介公司在定金方面設置的合同陷阱。如何順利退回定金呢?筆者建議采用下列方式：

一是將交給中介公司或房主的錢約定為預付款，比如“買方繳納賣方(或中介公司)1萬元，屬于預付款，如果買賣雙方沒有簽訂協議了，此款全部退還買方”。按照法律規定，預付款與定金的法律性質不同，無論什么原因，只要合同沒有簽成，預付款都是可以退的，而定金則不同，如果一方單方悔約，不想買房了，則定金不退，有時并非買方不想買房了，而是沒有證據證明。

二是不與中介公司簽訂居間協議或委托代理協議，而是直接簽訂買方、賣方及中介公司的三方協議，因為交納定金并不是簽訂買賣合同的必經程序。

三是是如果交了定金，要在合同中寫明一定時間之內(比如30天)，買賣雙方或者買賣雙方與中介方沒有簽署正式的房屋買賣協議，定金要退還。

四是簽訂定金協議前一定據理力爭，和中介協商定金條款，將對自己有利的條款寫入協議或合同，簽訂對自己有利的協議，維護自己的合法權益，如果沒有這方面的專業知識，可以聘請專業人士幫助。

提示：在商品房買賣中，建議請律師陪同簽訂《房屋買賣合同》可有效保障當事人利益。