集體土地流轉用于非農建設的條件有哪些

《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”目前，集體土地使用權可以轉讓,但僅能轉讓給本集體成員且不可以轉讓用于非農業建設。除非將集體土地通過征收程序完成國有土地的‘變性’，再通過國有土地的流轉程序進行交易流轉，否則不得用于其他用途。

集體土地流轉用于非農建設的條件

通過征收集體土地“變性”成國有土地再行流轉，只是集體土地用于非農建設的合法路徑之一，而非唯一。《土地管理法》第63條的但書部分就提供了多樣化的路徑。指出企業破產、兼并等情形均可導致集體土地發生流轉并可用于非農建設，但必須同時滿足以下條件：

1、企業是鄉鎮企業。根據《土地管理法》第43條的規定可知，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。在農民集體所有的土地上興辦企業的，只能是鄉鎮企業，而不能是其他性質的企業。對于何為鄉鎮企業，《鄉鎮企業法》第2條進行了詳細的規定，此處不贅述。

2、企業用地符合土地利用總體規劃。根據《土地管理法》第59條的規定可知，鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉(鎮)村建設，應當按照村莊和集鎮規劃，合理布局，綜合開發，配套建設;建設用地，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，并依照《土地管理法》第44條、第60條、第61條、第62條的規定辦理審批手續。同時，根據《鄉鎮企業法》第28條第1款的規定可知，舉辦鄉鎮企業，其建設用地應當符合土地利用總體規劃。

3、企業用地依法取得。即須按照《土地管理法》第44條、第60條、第61條等的規定，企業建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續;以及其他審批等手續。同時，根據《鄉鎮企業法》第28條第2款的規定可知，舉辦鄉鎮企業使用農村集體所有的土地的，應當依照法律、法規的規定，辦理有關用地批準手續和土地登記手續。總而言之，是需要依法取得土地使用權。

4、企業發生破產、兼并等情形。根據《鄉鎮企業法》第11條的規定可知，鄉鎮企業依法實行獨立核算，自主經營，自負盈虧。具有企業法人資格的鄉鎮企業，依法享有法人財產權。同時，根據《土地管理法》第63條的規定，導致集體土地發生流轉并可用于非農建設的理由或原因，包括了企業破產、兼并等情形。

因此，從《土地管理法》第63條可知，通過征收集體土地“變性”成國有土地再行流轉，只是集體土地用于非農建設的路徑之一，而非唯一。集體土地，尤其是集體建設用地，《土地管理法》第63條的但書部分，在《憲法》、《民法通則》、《物權法》等法律，甚至就是《土地管理法》本身對集體土地流轉的法律限制當中，仍然留下了一個可以合法流轉的“口子”，只不過，這個“口子”需要滿足的前提條件較為苛刻。

集體土地流轉的類型

集體土地使用權流轉包括首次流轉和再次流轉。前者是指集體土地所有者與建設用地使用者之間的土地使用權流轉關系;后者是指土地使用者相互之間的土地使用權流轉關系。二者是集體土地流轉涵蓋的兩個層面，二者間有很大差別：

一是土地所有權的流轉，只能從集體所有土地流轉到國家所有土地，是單向性的流轉，也是首次和唯一一次次數的流轉。因為根據《憲法》第10條第1款和第2款的規定可知，城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。土地所有權的屬性有且只有兩種，即國家所有和集體所有，不可能出現其他第三者所有。

二是土地使用權的流轉，在保留集體土地所有權不變的情況下，集體土地的所有者可以將其一定期限的土地使用權流轉給符合法律規定的人使用，同時在合法的前提下，該人也可以再次流轉集體土地的使用權給其他人使用。因此，集體土地使用權的流轉，存在首次流轉與再次流轉之分。

而《土地管理法》第63條的但書部分，是集體土地使用權的再次流轉，而不是首次流轉，在鄉鎮企業依法從集體土地所有者那里獲得土地使用權時，是集體土地所有者將土地使用權首次流轉給鄉鎮企業使用，鄉鎮企業因《土地管理法》第63條但書部分規定的破產、兼并等情形，可以依法將土地使用權再次流轉給其他人。

因此，集體土地的流轉，并不僅僅只是指從集體所有的土地經依法征收等流轉成國家所有的土地，還包括集體所有的土地使用權從集體所做者處首次流轉到鄉鎮企業等土地使用者處，而鄉鎮企業等土地使用者又可依法將其享有的集體土地使用權再次流轉給第三人使用。而這三種類型的集體土地流轉，適用的法律條件、程序、方式、障礙，以及法律后果等各不相同，不能混淆。

集體土地流轉，涉及法律問題較多，業界討論也較多，我們須清晰辨別集體土地用于非農建設的合法路徑，除了通過征收集體土地“變性”成國有土地再行流轉外，還可能因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移。

最后，我們也應看到，集體土地流轉存在首次流轉與再次流轉的區別，集體土地所有權只能是單向性的唯一一次流轉，但土地使用權卻可以再次流轉。另外，在對集體土地的土地用途進行分類時，須嚴格依法、依規確定，否則將引起集體土地流轉過程中法律適用的混亂或混淆。對相關法規的認識將幫助我們避免部分糾紛，更好地解決問題。

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