一直以來，物權法在我國的法律當中地位都是非常重要，因為物權法當中也規定了與物權相關的事項。實際上在我們的現實生活當中，由于物權法制定的時候可能沒有考慮到當時的一些具體因素會出臺相關的司法解釋進行規定，很多人想知道。物權法司法解釋抵押權的規定是什么?

一、抵押權與后設租賃關系的相關司法解釋演變

(一)《擔保法解釋》第66條第1款規定抵押權擊破后設租賃

關于抵押權與租賃關系的問題，最早由2000年12月13日起施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(簡稱“《擔保法解釋》”)予以規定。《擔保法解釋》第66條第1款規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”該款意思是對于“抵押權設定在先，而出租在后”之情形，受讓人在取得抵押物所有權后(如通過拍賣取得抵押物所有權的人)，不論租賃期間是否屆滿，均可任意解除租賃合同，同時無須承擔任何責任。由于《擔保法解釋》效力屬于司法解釋，而該司法解釋的規定直接排除了《合同法》第229條的“買賣不破租賃”規則(租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力)的適用，因此曾一度受到質疑。

(二)《拍賣規定》第31條第2款態度轉變

2005年1月1日起施行的《最髙人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(簡稱“《拍賣規定》”)第31條第2款規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。”該規定與《擔保法解釋》第66條觀點有所不同，兩者分別從程序與實體角度對抵押權與租賃權的關系進行規定?！杜馁u規定》第31條第2款規定的是法院應當如何處置租賃權與抵押權沖突，《擔保法解釋》第66條規定的是抵押物受讓人是否受租賃約束。根據《拍賣規定》第31條第2款規定，法院的強制拍賣不會導致拍賣財產上租賃權和其他用益物權等權利負擔消滅，當且僅當租賃權等權利的繼續存續會影響擔保物權或其他優先受償權的實現時，人民法院應除去之。按照該規定，若后設租賃權的存在并不影響擔保物權或其他優先受償權的實現的，人民法院不應除去之，意味著抵押物受讓人仍然有可能受租賃權約束。

(三)《租賃合同解釋》第20條規定抵押權擊破后設租賃

自2009年9月1日起施行的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(簡稱“《租賃合同解釋》”)亦對抵押權與后設租賃權的關系作出了規定。該解釋第20條規定：“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！睆脑撘幎梢钥闯?，抵押權可以絕對擊破后設租賃，即使租賃權的存在對抵押權的實現沒有任何影響，因抵押權人實現抵押權導致租賃房屋的所有權發生變動的，就不再適用“買賣不破租賃”規則，受讓人有權不履行原租賃合同。因此，筆者認為《租賃合同解釋》第20條的立場與《擔保法解釋》第66條立場一致。

(四)《異議復議規定》第27條繼續保護可對抗案外人的抵押權

2015年5月5日，最高人民法院于公布了《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(簡稱“《異議復議規定》”)，并于即日起施行。《異議復議規定》第27條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”該條規定并未明確什么情況下抵押權能夠擊破后設租賃，但是卻明確了抵押權人對抵押物所享有的抵押權若能對抗承租人的，則人民法院對承租人提出的排除執行異議不予支持。

二、地方法院就抵押權與后設租賃關系所出臺的司法文件

(一)廣東省高級人民法院司法文件

《廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》(粵高法發〔2003〕24號)第14條第1款認為，買受人未經擔保權人同意將抵押房產出租的，可認定租賃合同有效，但擔保權人在實現抵押權時，承租人的租賃權不具有優先于抵押權的效力。粵高法發〔2003〕24號文是針對商品房買賣合同糾紛案件所作的規定，買受人即為預購商品房的權利人，也是所謂的抵押人，而擔保權人即為抵押權人(或預告抵押登記之抵押權人)。根據這一意見，抵押權可以擊破后設租。

(二)浙江省高級人民法院司法文件

《浙江省高級人民法院關于執行非住宅房屋時案外人主張租賃權的若干問題解答》(浙高法辦〔2014〕39號)在解答“抵押權設立后承租房屋的案外人以被執行人出租房屋時未告知抵押情況等為由，主張實現抵押權不得影響其租賃權，如何處理”的問題時答復：

抵押登記具有公示公信效力。此外，房屋出租人負有向承租人告知房屋抵押情況的義務?；诖耍段餀喾ā返谝话倬攀畻l明確規定：抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。《擔保法解釋》第六十六條亦規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。故在題述情況下，人民法院應當按照最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條的規定，將案涉房屋上的租賃權滌除后再依法拍賣。

浙高法辦〔2014〕39號解答既提及《物權法》第190條的規定，亦提及《擔保法解釋》第66條的規定，而對于登記的抵押權之后設租賃，卻依據《拍賣規定》第31條處理。

首先，小編可以明確的告訴大家，我國物權法司法解釋當中關于抵押權的問題是存在著一個變化的過程當中的。在這里小編也把具體的變化都給大家列出來了。除此之外，各個省份的，人民法院的司法文件也給大家介紹了一下。

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