關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)善意取得合同成立與生效

今年年初以來，浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院東錢湖法庭受理的房屋買賣案件數(shù)量激增，而案件訟爭的房屋絕大部分都是位于轄區(qū)內(nèi)的下應(yīng)、東錢湖等地的拆遷安置房，這類“賣房人變卦，買房人起訴”案件的激增，其主要原因可歸于近兩年來市場房價的飛漲，也可以說是近兩年來寧波房市非理性發(fā)展所留下的“后遺癥”。與普通的房屋買賣糾紛不同的是，這些拆遷安置房在進(jìn)行交易時尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，土地使用權(quán)性質(zhì)也有特殊性，在審判實踐中也存有一定的誤區(qū)，觀點紛呈，做法不一。

一、據(jù)以研究的案例：

案例一，2003年9月8日，原告樓某與被告應(yīng)某簽訂《賣房協(xié)議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告，房屋面積77.63平方米，總價款22.5萬元。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了定金和預(yù)付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。2004年4月初，被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻拒絕履行協(xié)議，至今未辦理過戶手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。庭審時，被告以雙方簽訂協(xié)議時，轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付，也沒有領(lǐng)取任何權(quán)屬證書，原、被告之間這一買賣行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”這一強(qiáng)制性法律規(guī)定，要求確認(rèn)雙方買賣協(xié)議無效。

案例二，原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況相同，被告在雙方簽訂協(xié)議并收取原告預(yù)付款，原告也入住的情況下，卻拒絕履行協(xié)議，辦理房屋過戶手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，被告未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自處分共有財產(chǎn)的行為無效，要求駁回原告的訴訟請求。

二、未領(lǐng)取權(quán)屬證書房屋(預(yù)購房屋)轉(zhuǎn)讓的效力問題

要確認(rèn)兩個案例中房屋買賣協(xié)議的效力，必須正確理解《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個問題是，“房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”不等同于“房地產(chǎn)不得買賣”。該法第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”因此，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括簽訂合同、付款、房屋交付，過戶登記等一系列債權(quán)行為和物權(quán)行為，所謂“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的，但不得據(jù)此認(rèn)為法律禁止訂立預(yù)購房(期房)轉(zhuǎn)讓合同或所簽訂的合同一律無效。

此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”從此條的立法含義可以看出，預(yù)售商品房在取得權(quán)屬證書之前再行轉(zhuǎn)讓是可行的，否則應(yīng)當(dāng)明令禁止。其實，《城市房地產(chǎn)管理法》(草案)中曾明文規(guī)定禁止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓，但該法正式頒布時，卻又改為上述45條的規(guī)定，由此也可以看出我國法律對預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可的基本精神。從上述兩案來看，雙方在簽訂協(xié)議時，被告的拆遷安置房尚未建成，但這并不影響該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，而且，以尚不存在或尚未實際取得的物作為標(biāo)的物訂立合同，在現(xiàn)實生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度，典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。

當(dāng)前理論界對于未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同的效力問題已趨于統(tǒng)一，已認(rèn)識到不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件。最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》也明確規(guī)定：“當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一做法的轉(zhuǎn)變有力地制止了一些借口不動產(chǎn)買賣未登記就主張合同無效，以追求更大利益的不誠信行為。而正確認(rèn)識并區(qū)分預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓合同的效力也有與之相同的社會效果。就上述兩案而言，雙方在簽訂賣房協(xié)議時對房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，雙方對買賣房屋約定明確，產(chǎn)權(quán)亦無其他爭議，購買的房屋已交付原告入住，并且訴訟發(fā)生前被告已領(lǐng)取權(quán)屬證書的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，勢必會助長一種隨意悔約，違背誠信的不良社會風(fēng)氣，也是對誠實信用原則的一種踐踏。