當(dāng)下房?jī)r(jià)漲幅較快，買方因出賣方反悔導(dǎo)致的二手房交易違約率激增，大部分出賣方不愿意“按合同辦事”，寧愿主動(dòng)違約，甚至支付雙倍違約金也拒不交房。

近一段時(shí)間，哈爾濱市各區(qū)法院受理多起房屋買賣合同糾紛。一些買家在房屋買賣中途遭“腰斬”，叫苦不迭，紛紛到律師事務(wù)所尋求法律幫助。據(jù)**江啟凡律師事務(wù)所主任姜*凡介紹，該所僅在4月份就收到該類糾紛案件3起，今年以來(lái)，他們已受理咨詢此類糾紛30件，其中有8件已經(jīng)正式代理訴訟。房?jī)r(jià)看漲賣方毀約

今年2月，于某通過某房產(chǎn)咨詢代理公司與黃某簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。于某向黃某購(gòu)買南崗區(qū)某名校的學(xué)區(qū)住房，面積86.38平方米，房?jī)r(jià)65萬(wàn)元，并約定了付款方式、定金及違約責(zé)任等相關(guān)條款。按照合同，于某先向黃某支付定金2萬(wàn)元，并在合同中詳細(xì)約定了如何辦理房產(chǎn)過戶和交納房款的一切事宜。

但是，黃某的兒女得知此事后，認(rèn)為黃某不了解房市價(jià)格，“賤賣”了房子，并找到房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，得出的評(píng)估結(jié)論為該房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值約為85萬(wàn)元。于是黃某向于某提出交涉，希望能改變?cè)贤凑赵u(píng)估價(jià)格來(lái)交易房產(chǎn)。于某認(rèn)為他們?cè)壬陶劦膬r(jià)格為當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，并簽訂了合法的協(xié)議，黃某提出的要求既不合理也不合法，遂拒絕了黃某的建議。黃某提出如果不改變?cè)瓍f(xié)議，他就拒絕履行合同，寧可雙倍返還定金。于某提出即使自己得到雙倍定金的賠償也無(wú)法彌補(bǔ)損失，因?yàn)閮蓚€(gè)多月來(lái)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)大幅度上漲，他與黃某簽訂協(xié)議后就沒有再出去選擇其他房屋，無(wú)論是同意黃某的提議還是出去選擇其他房屋，對(duì)自己都會(huì)造成一定的損失，所以希望黃某履行原協(xié)議。但黃某堅(jiān)決不同意，經(jīng)過一段時(shí)間的協(xié)商，于某無(wú)奈接受了雙倍定金的賠償。

趙先生的遭遇與于某相同。2009年8月，趙先生帶著妻子去看房，房主是一對(duì)夫妻，雙方幾次接觸下來(lái)談好房?jī)r(jià)為70萬(wàn)元。簽房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，雙方特意就違約明確了責(zé)任，“違約方要支付定金兩倍的賠償金”。因?yàn)榉课菔堑怯浽诜蚱廾拢恐餍●R不但簽上了自己的名字，也把妻子的名字代簽了。簽好協(xié)議后沒多久，趙先生就接到小馬的電話，稱房子不賣了，理由是老婆不同意，法律規(guī)定重大經(jīng)濟(jì)行為不適用代理。無(wú)論趙先生怎樣懇求，小馬都堅(jiān)稱房子不賣了，小馬表示，老婆在賣房的過程中一直不同意賣房。當(dāng)時(shí)賣房子時(shí)，趙先生妻子正在房間為了幾件舊家具還與自己老婆吵架，自己老婆根本不知道自己賣房。趙先生認(rèn)為如果小馬老婆不同意賣房，當(dāng)時(shí)就應(yīng)提出來(lái)，現(xiàn)在的毀約理由太牽強(qiáng)。后通過了解，趙先生才發(fā)現(xiàn)，短短一段時(shí)間，該地段房子每平米價(jià)格已經(jīng)漲了一兩千，趙先生表示房子不賣也可以，但既然是賣方違約在先，應(yīng)該雙倍返還定金。

要錢要房買主定奪

分析人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)原因，而業(yè)主心理預(yù)期看漲也是導(dǎo)致賣家毀約的重要原因。

哈爾濱市一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)者丁女士認(rèn)為，由于房?jī)r(jià)上漲的速度較快，一些賣主為了讓自己的房子能賣上最高價(jià)，寧可主動(dòng)賠償雙倍定金也要?dú)Ъs，這在過去的房產(chǎn)交易中是沒有過的。而很多買主為了避免官司的麻煩，也就無(wú)奈地接受了賣主的要求，接受雙倍返還的定金。

有多年房產(chǎn)糾紛審理經(jīng)驗(yàn)的道里區(qū)法院民事審判庭的孫法官解釋，買房人有權(quán)要求賣方繼續(xù)履行合同。賣房人看到房?jī)r(jià)上漲后拒絕賣房，屬于民事違約行為，按照《合同法》規(guī)定，要承擔(dān)三種違約結(jié)果：一是繼續(xù)履行合同;二是采取措施補(bǔ)救;三是賠償損失。由此可以看出，排在第一位的違約結(jié)果就是繼續(xù)履行合同。這三種違約結(jié)果是由買房人選擇的。因此，買房人可以不要賣房人雙倍返還的定金，而要求對(duì)方必須繼續(xù)履行合同。

孫法官稱，賣房人雙倍返還定金只是一廂情愿，但承擔(dān)違約后果的方式不是違約人選擇的，而是“受害人”選擇的。

毀約背后“借口”多多

孫法官說，在訴訟中，賣房人毀約都不會(huì)承認(rèn)是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，而是要挑出買房人的過錯(cuò)，比如買房人沒有按時(shí)支付首付款等，再就是稱自己配偶對(duì)賣房不知情。孫法官稱，這些“借口”能否導(dǎo)致合同無(wú)效，要視具體情況具體分析。

借口一

買房人違約在先

對(duì)于指責(zé)買房人沒有按時(shí)支付首付款等違約行為的，法官首先要查實(shí)，其次衡量這種違約是否會(huì)導(dǎo)致賣房人違約。如果買房人只晚交了一兩天房款，就只是輕微瑕疵，不足以讓賣房人拒絕履行合同。但反過來(lái)，如果買房人確實(shí)延遲10多天付款，就有可能給賣房人造成重大損失，賣房人毀約也就可以理解。在這里提醒買房人，要注意按時(shí)履行合同約定，且在與對(duì)方談判的過程中要留下錄音證據(jù)。

借口二

配偶對(duì)賣房不知情

很多房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如果配偶對(duì)賣房不知情，就可能導(dǎo)致合同無(wú)效，所以賣房人以這種作為借口來(lái)毀約的情況也較多。在審判中，法官會(huì)要求賣房人提供配偶不知情的證據(jù)，詢問賣房人為什么沒有將賣房的事情告知配偶。另外，買房人也可以提供在看房或者簽約時(shí)，賣房者配偶在場(chǎng)的證據(jù)，包括證人證言、錄音錄像等。這樣，法院就可以查清真實(shí)情況，從而做出判決。如果因?yàn)榕渑疾恢閷?dǎo)致合同無(wú)效，買房人還可以向賣房人追討相應(yīng)損失。法官支招

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)目前出現(xiàn)的二手房買賣糾紛倍增的現(xiàn)狀，孫法官提示購(gòu)房者應(yīng)從六個(gè)方面保護(hù)自己、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

購(gòu)房人在與二手房房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素可能帶來(lái)的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)，盡快辦理，避免對(duì)方反悔。