房子漏水墻面開裂

新房就有質(zhì)量問(wèn)題的確讓人很頭疼。2005年3月，王先生在蕭山買了一套新房，2008年7月，搬進(jìn)新家，不久后，家里不是漏水就是墻面開裂。打那時(shí)起，王先生就再也沒(méi)交過(guò)物業(yè)費(fèi)，“房子質(zhì)量不過(guò)關(guān)，物業(yè)沒(méi)有修好，就別想拿物業(yè)費(fèi)。”王先生認(rèn)為，物業(yè)從小區(qū)房屋交付時(shí)就開始為小區(qū)提供服務(wù)，現(xiàn)在自己的房子存在質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)也沒(méi)有及時(shí)幫助解決問(wèn)題，不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)合情合理。

多年不交物業(yè)費(fèi)，去年，物業(yè)公司無(wú)奈將王先生告上法庭，并要求王先生支付從2008年7月到2012年12月間欠下的5200元物業(yè)費(fèi)。法院最終判物業(yè)公司勝訴，王先生應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)一分也不能少。

法官解讀業(yè)主敗訴原因

“對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和商品房買賣合同的約定，向開發(fā)商主張維權(quán)。”蕭山法院速裁庭諸*祥庭長(zhǎng)解釋，從法律上講，物業(yè)公司與開發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，物業(yè)與全體業(yè)主簽的是物業(yè)服務(wù)關(guān)系的合同，物業(yè)無(wú)需對(duì)房屋的質(zhì)量負(fù)責(zé)，業(yè)主不能因房屋質(zhì)量問(wèn)題而把對(duì)開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上，并以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

停在小區(qū)內(nèi)的摩托車失竊

蕭山業(yè)主童先生不交物業(yè)理由是自己的財(cái)物曾失竊。2010年11月，童先生停在小區(qū)的一輛摩托車被盜，童先生找到物業(yè)，要求物業(yè)賠償自己的損失，“車子被偷前我們就簽下物業(yè)服務(wù)合同，現(xiàn)在車被偷了，你們不賠錢，我就不交物業(yè)費(fèi)。”童先生認(rèn)為，物業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，如果物業(yè)不賠損失，那么就有權(quán)不繳納物業(yè)費(fèi)。

在隨后的3年里，童先生就沒(méi)有繳納過(guò)一分物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司多次催討未果，最終將童先生告上法庭，童先生被判應(yīng)當(dāng)支付3年3518元物業(yè)費(fèi)用。

法官解讀業(yè)主敗訴原因

業(yè)主財(cái)物被盜，物業(yè)方也有可能存在過(guò)失，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)為何仍敗訴？

諸*長(zhǎng)認(rèn)為，如果物業(yè)確實(shí)存在監(jiān)管不當(dāng)?shù)倪^(guò)失，童先生的行為還是得不到法律的支持，童先生主張的是摩托車被盜相關(guān)損失，屬于財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛，可以另案向物業(yè)公司提起訴訟。而物業(yè)服務(wù)合同針對(duì)整個(gè)小區(qū)的全體業(yè)主，個(gè)別業(yè)主的特殊抗辯不代表全體業(yè)主的意見(jiàn)。所以法院僅會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行裁判。“不同的法律責(zé)任關(guān)系需要分別對(duì)待，業(yè)主不能因?yàn)橹鲝堃豁?xiàng)合法權(quán)益而破壞了另一項(xiàng)合同義務(wù)。”諸*長(zhǎng)提醒道。

違章建筑沒(méi)拆除物業(yè)“無(wú)能”

小區(qū)亂搭亂建屢禁不止，有時(shí)候，行事規(guī)規(guī)矩矩的業(yè)主心里有了想法，“為什么物業(yè)不來(lái)管，交了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)就應(yīng)該把小區(qū)管理好啊。”張先生是蕭山某小區(qū)的業(yè)主，2007年入住該小區(qū)后，他都按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

“后來(lái)小區(qū)一樓的違章搭建越來(lái)越多，我們樓下的業(yè)主也搭了個(gè)陽(yáng)光房。”張先生說(shuō)，他曾多次向物業(yè)反映，但違章搭建的陽(yáng)光房還是沒(méi)有拆除，從2009年1月份開始，他便以物業(yè)公司不作為、管理不善為由，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

到2012年末，張先生共欠下8600元物業(yè)費(fèi)。雙方對(duì)簿公堂后，張先生敗了訴，法院認(rèn)定物業(yè)公司已經(jīng)盡到了管理義務(wù)。

法官解讀業(yè)主敗訴原因

“物業(yè)公司的管理職權(quán)有限，本身沒(méi)有任何行政強(qiáng)制權(quán)。”諸*長(zhǎng)說(shuō)，法院在調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，張先生向物業(yè)反映小區(qū)存在亂搭亂建現(xiàn)象后，物業(yè)已經(jīng)向一樓住戶提出制止要求，并及時(shí)上報(bào)給有關(guān)行政部門，“小區(qū)存在違章行為并不意味著物業(yè)沒(méi)有盡到管理義務(wù)，更不能因此而拒交物業(yè)費(fèi)。”