農(nóng)用地補償評估

農(nóng)用地主要包括耕地、園地、林地和草地。農(nóng)田水利設(shè)施和養(yǎng)殖水面等也可納入農(nóng)用地進(jìn)行評估。

農(nóng)用地評估可以按照《農(nóng)用地估價規(guī)程》進(jìn)行，主要評估方法為收益還原法，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達(dá)的地方，還可以選用市場比較法。

對于新開發(fā)的農(nóng)用地，可以選用成本逼近法;對于待開發(fā)的，可以選用剩余法;已完成了農(nóng)用地分等定級工作，制定了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的地方，可以選用評分估價法、基準(zhǔn)地價修正法。

下面以耕地為例對收益還原法的使用做詳細(xì)說明。

收益還原法，是指將待估農(nóng)用地未來無限年期的年純收益，在土地被征收時點，以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率(貼現(xiàn)率)進(jìn)行還原(貼現(xiàn))，從而估算出農(nóng)用地價格的方法。基本公式為：

P=a/rP為土地價格a為農(nóng)用地的年純收益r為土地還原率(貼現(xiàn)率)

農(nóng)用地的年純收益，既可以通過農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租等價格來確定，也可以通過計算當(dāng)?shù)卣l件下主要大宗農(nóng)作物(主產(chǎn)品和副產(chǎn)品)前3年的平均年產(chǎn)值，扣減農(nóng)用地維護(hù)費和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品必須支付的直接和間接費用(種苗費、農(nóng)工費、機(jī)工費、農(nóng)藥費等)后得到。各種以土地為依據(jù)的支農(nóng)補貼、耕地保護(hù)基金補貼等，可直接計算為土地純收益。

土地還原率(貼現(xiàn)率)是將土地收益還原(貼現(xiàn))為土地價格的比率，其原理是對于土地所有者來說，只有當(dāng)他出賣土地獲得的貨幣存入銀行，每年獲得的利息收入至少要與原來地租(收益)一樣多時，他才愿意出賣土地。土地還原率可按下列方法確定：

1.土地純收益與價格比率法：應(yīng)選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且交易類型與待估宗地相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率測算還原率。

2.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：即還原率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率;風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場因素對其影響程度確定。

3.投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法：調(diào)查獲取社會上各種相關(guān)類型投資的收益率和風(fēng)險，并按大小排序，然后分析判斷估價對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原率。

在確定土地還原率時，應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時期及不同區(qū)位土地之間還原率的差別。在收益相同的情況下，經(jīng)營使用土地的市場風(fēng)險越大，則土地還原利率越高，地價越低。由于農(nóng)用地的主要用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，相對來說產(chǎn)出穩(wěn)定，市場波動較小，因此經(jīng)營農(nóng)用地的市場風(fēng)險較低，其土地還原率一般應(yīng)低于其他用地，大體可參照一年期存貸利率等取值。

市場比較法可通過承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓形式的實例，進(jìn)行同質(zhì)比較修正，得到征收土地的市場價格。

集體建設(shè)用地補償評估

集體建設(shè)用地的評估可以參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，選用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等進(jìn)行評估。其中，在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達(dá)的地方，可以通過調(diào)查租金或價格，選用收益還原法或市場比較法、剩余法進(jìn)行評估，在流轉(zhuǎn)市場不發(fā)育的地方，可以成本逼近法為主要方法，在制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的區(qū)域，還可以選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

宅基地評估。1.在評估宅基地價格前，應(yīng)首先對其所在區(qū)域(以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單元)進(jìn)行調(diào)查，凡有宅基地轉(zhuǎn)讓或宅基地上房屋出租實例的，應(yīng)以收益還原法為主進(jìn)行評估。集體組織內(nèi)有宅基地流轉(zhuǎn)市場的，或宅基地位于城市近郊區(qū)的，可采用市場比較法，通過比較因素修正進(jìn)行評估。

沒有流轉(zhuǎn)市場且位于遠(yuǎn)郊區(qū)的宅基地，采用成本逼近法評估宅基地所有權(quán)價格。

宅基地所有權(quán)價格=原土地價格+開發(fā)費用+取得宅基地相關(guān)稅費+因改變農(nóng)用地用途和開發(fā)投入帶來的增值+土地所有權(quán)收益

原土地價格根據(jù)宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)(地類)評估確定，劃撥前是農(nóng)用地的，按農(nóng)用地評估方法確定，是其他用地的，按其他用地的評估方法確定。無法確定宅基地劃撥前的土地地類的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項客觀費用之和，如“三通一平”等費用。

2.《物權(quán)法》確定了農(nóng)民對宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)地位。對宅基地進(jìn)行評估，首先要準(zhǔn)確界定所有權(quán)與使用權(quán)價格的區(qū)別與聯(lián)系，使用權(quán)是他物權(quán)的一種，是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利，是所有權(quán)權(quán)能的一部分。

征收宅基地，應(yīng)當(dāng)評估其所有權(quán)價格，因宅基地補償款項一般需要在所有權(quán)人和使用權(quán)人之間進(jìn)行分配，還需要評估宅基地所有權(quán)和使用權(quán)之間的價格差異。一般來說，這種差異可以表述為：所有權(quán)價格=使用權(quán)價格+權(quán)益價差。為了防止評估的隨意性，一個地區(qū)的宅基地權(quán)益價差應(yīng)是一個相對固定的比例，因此，這一參數(shù)應(yīng)由地方政府組織專業(yè)力量進(jìn)行測算后向社會公布，供當(dāng)?shù)毓纼r師使用。宅基地權(quán)益差可按以下方法進(jìn)行測算：

一是通過年限差異近似代替所有權(quán)與使用權(quán)的差異，以無限年期代表所有權(quán)益，以有限年期代表使用權(quán)權(quán)益(可參照住宅用地最高出讓年期70年)。

宅基地權(quán)益價差=宅基地所有權(quán)×價差比例價差比例=1/(1+r)n，n為宅基地使用年期，r為土地還原率(貼現(xiàn)率)

二是通過成本逼近法的原理，剝離出權(quán)益價差，即：

價差比例=(宅基地所有權(quán)價格-取得宅基地稅費-開發(fā)費-因改變農(nóng)用地用途和開發(fā)投入帶來的增值)/宅基地所有權(quán)價格

確定了價差比例后，可以在評估宅基地所有權(quán)價格基礎(chǔ)上，分兩種情形對征收宅基地補償款進(jìn)行分配。

重新劃配宅基地的，按照宅基地所有權(quán)價格確定補償款，給集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織參照價差比例分配。如在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部重劃宅基地，且涉及第三方的，補償額應(yīng)在集體經(jīng)濟(jì)組織、被征收宅基地的農(nóng)民、第三方之間協(xié)商分配。

不重新劃配宅基地，分配房屋保障居住權(quán)的，不再對宅基地使用權(quán)人進(jìn)行補償，將宅基地所有權(quán)價格×權(quán)益價差比例后的款項補償給集體經(jīng)濟(jì)組織。