一、出讓取得

出讓取得也就是必須要經(jīng)過(guò)招拍掛程序取得土地。這個(gè)就是按法律規(guī)定的程序進(jìn)行即可，在簽訂土地出讓合同中明確取得土地使用權(quán)證的時(shí)間即可。

二、租賃土地

1、出租方與承租方明確租賃的時(shí)間與租金并且簽訂合同，雙方的權(quán)利義務(wù)比較明確，但存在弊端是，通常租賃時(shí)間較長(zhǎng)，這中間可能要考慮到租金的變化，可能要簽訂遞增的租金方式來(lái)避免方可，并且要約定較高的違約金，如果比如十年后出租方不同意租給我們的話，我們可以要求較高的違約金來(lái)制止對(duì)方可能出現(xiàn)違約的情況。

2、關(guān)于土地使用權(quán)出租期限

3、土地使用權(quán)租賃登記

4、集體土地使用權(quán)的出租

5、劃撥土地使用權(quán)的出租

關(guān)于土地使用權(quán)出租期限：

土地使用權(quán)出租期限最高為多少呢?可否適用《合同法》關(guān)于租賃合同期限的有關(guān)規(guī)定呢?

我國(guó)合同法規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。但對(duì)于這個(gè)問(wèn)題目前法律界還存在一定的分歧。所以我們建議項(xiàng)目公司應(yīng)該這樣劃分，如果我們直接從政府那里租賃土地，也就是法律上所說(shuō)的一級(jí)市場(chǎng)租賃可按工業(yè)用地50年;教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)用地40年;綜合或其他用地50年。這樣來(lái)簽訂合同，但這里的合同一方必須是政府或土地管理部門。

除此之外與任何組織簽訂的土地租賃合同的期限都不得超過(guò)20年。

土地使用權(quán)租賃登記：

《土地登記規(guī)則》第三十條規(guī)定：“有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進(jìn)行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。”可見(jiàn)該項(xiàng)登記為他項(xiàng)權(quán)利登記。

集體土地使用權(quán)的出租：

宅基地使用權(quán)的出租。關(guān)于此，目前只有《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”從該規(guī)定可以看出法律是允許農(nóng)民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權(quán)呢?從實(shí)務(wù)上看，因農(nóng)民建住宅完全可以申請(qǐng)到免費(fèi)的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權(quán)的必要性和可能性;從法理上看，既然法無(wú)禁止，應(yīng)理解為是允許出租宅基地使用權(quán)的，而且允許出租不會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)主體的變更，從而并不違反“一戶一宅”的法律規(guī)定。

劃撥土地使用權(quán)的出租：

國(guó)家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第五條規(guī)定：“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。”劃撥土地使用權(quán)必須經(jīng)土管部門批準(zhǔn)且辦理出讓手續(xù)后才能出租。

三、合作建站協(xié)議

這種方式是我方與土地使用權(quán)人簽訂合作建站協(xié)議,約定,我們雙方合作建設(shè)加氣站,對(duì)方以土地作為合作方式,不參與管理,只參考分紅,分紅的數(shù)量是以所賣氣量為基數(shù),進(jìn)行提成。

這種方式也是目前產(chǎn)生糾紛最多的一種,雙方總是因所賣氣量不統(tǒng)一而產(chǎn)生糾紛。好處是在加氣站建立初期特別是手續(xù)不全不能正式運(yùn)營(yíng)時(shí)對(duì)我方還是比較有利的。目前我們建議如果無(wú)法出讓取得土地的情況下,建議租賃方式可能糾紛會(huì)少一些。