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寧波
土地轉讓合同應該如何風險防控
土地轉讓合同應該如何風險防控
一、轉讓標的(轉讓土地)的確認
對于轉讓土地的信息要在合同中全面體現，首先，可以解決轉讓方與受讓方信息不對稱的問題;其次，信息披露可強化轉讓方對所轉讓土地的保證責任。
一般來講，對土地信息的確認分為三個層次：即土地權利信息、土地財稅信息和土地開發信息。
1、土地權利信息主要包括：產權證號、位置、面積、容積率、規劃用途、有無抵押、查封情況等。
2、土地財稅信息主要包括：土地出讓金繳納情況、其他財稅成本以及是否有未付款項等。對于未付款項的承擔要相應作出安排。
3、土地開發信息，是指土地轉讓方對于土地進行開發的情況，包括土地開發手續進程以及開發資金的投入等。
二、關于轉讓價款的支付
轉讓價款的支付，一般最為雙方尤其是受讓方所重視，原因如下：(1)轉讓方一般為企業，并不是政府，其誠信度無法把握；(2)土地之上一般會有抵押，解押需要時間且也有風險；(3)辦理過戶需要一定的時間，存在一定的變數；(4)在轉讓過程中，轉讓土地有被查封或其他處分的理論可能等。
因此，受讓方一般采取分期付款的方式，而在哪些節點付款，付款多少以及出現問題如何處理等，是合同設計和風險防控的重點。下面從受讓方角度出發，以受讓已經抵押的土地為例：
首先，第一筆款主要針對土地解押設計，土地只有解押之后才能過戶。土地解押的資金往往需要受讓方來承擔，但對于受讓方來講，是拿錢替別人解押而前途未卜，因此要設定一些條件來降低風險。
其次，第二筆款主要針對土地過戶設計，具體是先過戶后付款還是先付款后過戶，要根據情況商定。
第三，第三筆款主要針對開發手續的變更等來設計。
其中，對于第一筆款因為是用于土地解押，為防止轉讓方不將款項用于解押，可約定由受讓方直接將款項打入抵押權銀行賬戶。對于第二筆、第三筆根據情況也可設立雙方共管賬戶。
三、關于轉讓稅費的承擔
土地轉讓過程中，要產生土地增值稅、營業稅、所得稅等稅費，如搞不清到底要繳納哪些稅，需要事先問詢稅務部門。對于稅費承擔要作出明確約定，避免日后糾紛。
四、合同的解除
因土地轉讓標的往往巨大，一旦解除合同想恢復原狀很難，具體要去當地相關部門咨詢。
以上就是小編為大家整理的相關知識，如果你情況比較復雜，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。
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