法律咨詢：

家里有3套房，都是我婚前買的（我現(xiàn)已結(jié)婚，有一小孩），每個房產(chǎn)證上都有我與父母的名字，房子都是我18歲后買的，但只有一套我出了小部分貸款，其余房款為我父母出，現(xiàn)與父母不和，想分家，請問我能分多少？我的理解是房產(chǎn)證上并未有每個人房屋所有權(quán)比例，既然寫了我的名字應(yīng)該就算贈予我相應(yīng)的三分之一權(quán)益吧，該類案件的判定依據(jù)僅僅是出資比例嗎那房產(chǎn)證上名字不就形同虛設(shè)了嗎？

律霸網(wǎng)律師回答：

房屋產(chǎn)權(quán)以登記為準，登記在誰的名下產(chǎn)權(quán)就應(yīng)當(dāng)歸誰所有，和是否參與房貸，是否有實際出資并沒有必然聯(lián)系。既然三套房屋都有你的名字，那么你是房屋共有人，有權(quán)要求分割房屋。在房產(chǎn)證上沒有注明你的份額的情況下，那么你們?nèi)藨?yīng)當(dāng)平均分割該房屋，也就是你有三分之一的權(quán)利。所以根據(jù)你描述的情況，對你提出的問題詳細解答如下：

1，關(guān)于該房屋共有性質(zhì)的問題。房屋產(chǎn)權(quán)以登記為準，且分為按份共有和共同共有兩種類型，一般情況下，如果房產(chǎn)證上明確注明共有人各自的份額的，那么屬于按份共有，分割時按照各自的份額或者比例分割即可。如果房產(chǎn)證上沒有明確注明各自的比例份額，那么應(yīng)當(dāng)屬于共同共有，分割時共有人平均分割即可。你家里的三套房屋都登記在你和你父母的名下，而且沒有注明你們?nèi)齻€人的比例，那么應(yīng)當(dāng)認定為共同共有，分割房屋時你們?nèi)似骄指睿疵咳朔指钊种患纯伞６鴮儆谀阕约旱娜种唬驗樵摲课菔悄慊榍百徺I的，所以應(yīng)當(dāng)認定是你婚前個人財產(chǎn)，歸你個人所有，和你的配偶、孩子都沒有關(guān)系。

2，關(guān)于房屋如何分割的問題。你作為共有人可以要求對你共有的房屋進行分割，如果還有其他財產(chǎn)和你父母的財產(chǎn)混同的，也可以要求分割，統(tǒng)稱為分家析產(chǎn)。因為你沒有提到其他財產(chǎn)，所以這里對你三套房屋的分割做下解答。由于三套房屋都有你的名字，所以每一套房屋你都可以要求分割三分之一，那么具體的分割形式你們可以選擇的有很多。如果三套房屋價值相同，那么你們可以協(xié)商將一套房屋去掉你父母的名字，另外兩套房屋去掉你的名字，這樣相當(dāng)于你們?nèi)烁鞣指畹揭惶追课荨Ｈ绻追课輧r值不同，那么最好還是分別進行分割。三套房屋可以進行出售，然后你和你父母三人平均分割房價款，也可以將房屋產(chǎn)權(quán)確定歸一人所有，然后補償兩外兩個人相應(yīng)房價款就可以了。這里需要說明的是，分割時房屋的價值應(yīng)當(dāng)以實際價值為準，也就是現(xiàn)在的市價。你們?nèi)巳绻軌驅(qū)Ψ课莸膬r格做協(xié)商，確定一個價格，進行分割即可。如果無法協(xié)商或者無法定價，那么只能委托房屋管理評估機構(gòu)做鑒定，根據(jù)鑒定結(jié)論確定房屋實際價值。

3，關(guān)于分割時應(yīng)當(dāng)注意的問題。（1）父母對你的贈與成立，你有權(quán)分割。三套房屋是你成年后購買的，也登記在你名下，屬于你父母對你的贈與。對于房屋贈與來說，一旦房屋登記在受贈人的名下，贈與就成立了，沒有法定情形不得撤銷。所以你父母對你的贈與成立，你是所有權(quán)人，隨時可以要求分割房屋，這是你的權(quán)利。（2）分割房屋和出資、還貸情況無關(guān)。你上面提到這三套房屋你并沒有實際出資，也僅僅是參與了少量還貸。其實這并不影響你對房屋的產(chǎn)權(quán)，既然登記在你名下相應(yīng)產(chǎn)權(quán)就歸你所有了，屬于父母對你的贈與。所以根本不需要你出資，也不需要你還貸，你即便是沒有任何出資和還貸行為，你也仍然享有這三套房產(chǎn)中三分之一的份額的，所以這個顧慮你可以排除。（3）分割房屋后應(yīng)當(dāng)做變更登記。你和父母協(xié)商分割后，無論選擇上述那種方案，只要房屋還保留，你們應(yīng)當(dāng)及時到房管局辦理過戶登記。歸個人所有的就變更在個人名下，歸兩個人共有的就變更到兩個人名下即可，如果分割后沒有及時辦理變更登記，那么房屋產(chǎn)權(quán)仍然不發(fā)生轉(zhuǎn)移，你們共有的狀態(tài)也不發(fā)生改變，所謂的分割在法律上也不產(chǎn)生效力，所以應(yīng)當(dāng)在分割達成一致后及時變更登記。（4）爭議的處理方式。你和父母盡量協(xié)商處理，不管有什么矛盾，畢竟都是一家人，遇到事情應(yīng)當(dāng)好好商量，以協(xié)商為主。協(xié)商一致后，你們可以簽訂分割房產(chǎn)或者共同的家庭財產(chǎn)協(xié)議，將如何分割如何補償什么時間辦理變更登記等事由約定清楚即可，協(xié)議是一定要簽訂的，過戶的時候也需要用。如果的確無法協(xié)商，那么也只能訴諸于法律，通過起訴的途徑來解決了。可以到房屋所在地法院起訴，要求分割你對這三套房產(chǎn)三分之一的份額進行分割。4，關(guān)于本案的總結(jié)意見。房屋產(chǎn)權(quán)以登記為準，既然三套房屋都有你和你父母的名字，那么對于三套房屋，你有享有三分之一的份額，作為共有人你有權(quán)要求對三套房產(chǎn)進行分割。建議協(xié)商解決，簽訂分割協(xié)議后將房屋過戶即可，如果無法協(xié)商，可以到法院起訴，要求分割屬于你的三分之一的份額。

1，關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定：

《物權(quán)法》第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十七條不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。2，關(guān)于房屋共有及分割的法律規(guī)定：

《物權(quán)法》第九十三條不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十五條共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。第一百條共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。第一百零三條共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。《民法通則》第七十八條財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

相關(guān)法律知識：

在分家析產(chǎn)時，應(yīng)注意這樣幾點：