房產(chǎn)抵押的形式有哪些

如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價(jià)款中優(yōu)先受償。

1、房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的同時(shí)抵押

房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的同時(shí)抵押，即抵押人以其合法的房屋和該房屋占用的土地使用權(quán)結(jié)合為一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)作為抵押物向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

2、房產(chǎn)和地產(chǎn)的分別抵押

房產(chǎn)和地產(chǎn)的分別抵押，即抵押人以其合法的房屋和地產(chǎn)作為各自獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)而分別抵押給不同的抵押權(quán)人，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)，可將房產(chǎn)和地產(chǎn)并付拍賣，但僅就抵押物賣得的價(jià)金優(yōu)先受償。

在實(shí)踐中，房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別依法抵押給不同的債權(quán)人時(shí)，其效力是沒有問題的。?抵押人將房屋和土地使用權(quán)分別抵押給不同的債權(quán)人，并經(jīng)過抵押物登記公示，具有對(duì)抗第三人的效力。只有認(rèn)定兩個(gè)抵押合同均為有效，才符合物權(quán)公示原則，才不會(huì)動(dòng)搖抵押登記的公信力。并且，對(duì)一物兩押或一物多押認(rèn)定為無效亦缺乏法律依據(jù)，而是采用“設(shè)立在先，效力優(yōu)先”的原則。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十四條規(guī)定，也承認(rèn)一物多押的效力，對(duì)一物多押的情況，只要第二抵押權(quán)人及其后的抵押權(quán)人是明知的、自愿的，就不應(yīng)予以限制，不應(yīng)否定房屋和土地使用權(quán)兩物兩押的效力。

房產(chǎn)抵押無效的情形有哪些

1、法定不得設(shè)定抵押的房屋：

(1)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)

(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

(3)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物

(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

(5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

(6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)

2、一般講，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登記。如果開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)將已出售的房屋作抵押，此時(shí)的法律后果相當(dāng)于一房二賣，此抵押登記為無效。

3、依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第四十七條規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。如果將已竣工，尚未進(jìn)行竣工驗(yàn)收，尚未獲得“大產(chǎn)權(quán)證”的房屋作為在建工程抵押的，此抵押登記無效。

4、依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋》第四十八條規(guī)定，以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。

我國(guó)《物權(quán)法》第l95條規(guī)定：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

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