房產抵押的形式有哪些

如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優先受償。

1、房屋產權和土地使用權的同時抵押

房屋產權和土地使用權的同時抵押，即抵押人以其合法的房屋和該房屋占用的土地使用權結合為一個統一的房地產作為抵押物向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

2、房產和地產的分別抵押

房產和地產的分別抵押，即抵押人以其合法的房屋和地產作為各自獨立的財產而分別抵押給不同的抵押權人，抵押權人行使抵押權時，可將房產和地產并付拍賣，但僅就抵押物賣得的價金優先受償。

在實踐中，房產和土地使用權分別依法抵押給不同的債權人時，其效力是沒有問題的。?抵押人將房屋和土地使用權分別抵押給不同的債權人，并經過抵押物登記公示，具有對抗第三人的效力。只有認定兩個抵押合同均為有效，才符合物權公示原則，才不會動搖抵押登記的公信力。并且，對一物兩押或一物多押認定為無效亦缺乏法律依據，而是采用“設立在先，效力優先”的原則。《中華人民共和國擔保法》第五十四條規定，也承認一物多押的效力，對一物多押的情況，只要第二抵押權人及其后的抵押權人是明知的、自愿的，就不應予以限制，不應否定房屋和土地使用權兩物兩押的效力。

房產抵押無效的情形有哪些

1、法定不得設定抵押的房屋：

(1)權屬有爭議的房地產

(2)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產

(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物

(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產

(5)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產

(6)依法不得抵押的其他房地產

2、一般講，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登記。如果開發商與金融機構將已出售的房屋作抵押，此時的法律后果相當于一房二賣，此抵押登記為無效。

3、依據最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第四十七條規定，以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。如果將已竣工，尚未進行竣工驗收，尚未獲得“大產權證”的房屋作為在建工程抵押的，此抵押登記無效。

4、依據最高人民法院《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第四十八條規定，以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。

我國《物權法》第l95條規定：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。

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