抵押權的物上追及力，是指抵押權所具有的使抵押權人得跟蹤抵押財產而行使抵押權的法律效力。抵押權的追及效力涉及抵押物的轉讓和出租兩個問題，其本旨乃在于對抵押權人利益的保護。本文限于篇幅只討論抵押物轉讓時抵押權的追及效力。在抵押權追及效力制度的設計過程中，涉及到三種權利(抵押人轉讓權、抵押權人追及權、買受人所有權)和三方當事人的利益(抵押人、抵押權人、買受人)，可以說是一個三難選擇。如果一味地選擇只保護抵押權人的追及權，則這種制度難謂合理。抵押權追及效力制度的立法價值應定位在最大限度地平衡三方利益上。

2007年3月16日通過的《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第191條并沒有很好地解決抵押人、抵押權人和受讓人三者之間的利益平衡。學界提出了很多解決辦法，諸如抵押登記、代價清償、滌除權、擴大物上代位性適用范圍等措施。筆者通過對抵押權追及效力的比較研究，在澄清與抵押權追及效力相關的幾個問題的基礎上，指出《物權法》第191條的缺陷，并提出相應對策。

抵押權追及效力制度的比較研究

在抵押權追及效力制度的構建上，大陸法系各國的做法略有不同。日本民法仿意大利民法設有代價清償制度，仿法國民法設有滌除制度。代價清償制度是一項以抵押權人為主動方的制度，第三買受人不能依據自己的需要來除去抵押權，這是代價清償制度行之極少的根本原因所在。滌除制度是以買受人為主動方的，抵押權人追及到買受人時，買受人可以要求行使滌除權。如果抵押權人拒絕接受滌除金額時，就必須申請增價拍賣，當無人應買時，則須以該價格自行買下抵押物。由于滌除制度被惡意濫用，2003年7月25日，日本國會通過了擔保物權法修正案，其中對日本民法上的滌除制度作了較大的修改，修正的核心是廢除增價拍賣制度。此外，為保護抵押權人的期限利益，規定滌除請求必須于抵押權擔保的債權到期后方能提出，而抵押權人準備實行抵押權時，亦無須通知滌除權人。

同時，取得抵押不動產的地上權、永佃權者被排斥于滌除權人范圍之外。動產上設定抵押后，在日本法上，一方面無登記亦得對抗惡意第三人，另一方面雖為登記，不妨害第三人善意取得。然為預防第三人善意取得，所有人為抵押動產之讓與或供其他債務之擔保時，并有告知其抵押權標的于相對人的義務，否則應受處罰。瑞士民法在其第828~830條規定了滌除權制度。德國民法未采用滌除制度，它有完善的登記制度，第三人在購買該不動產時，自然可以發現物上存在的抵押權負擔，作為理性人，他會要求出讓人先清除抵押權，然后購買無負擔的不動產。如果購買了有抵押權負擔的不動產，第三人有替代清償的權利，即替代抵押債務人向抵押權人清償，由此取得抵押權及其相應債權，表現為憑清償可以要求交付抵押權證書和其他證書，然后憑證書可以要求更正土地登記簿或者注銷抵押權。臺灣地區民法則規定：第三取得人可以依權利瑕疵擔保規定，請求出賣人除去抵押權，或者清償債務以使抵押權消滅而代位行使其債權，或于拍賣時為應買人，以保持其所有權。在動產上設定抵押后，抵押人轉讓該動產，按照臺灣《動產擔保交易法》第5條的規定，抵押權如未經登記，則不得對抗善意第三人，抵押權已經登記的，則可以對抗善意第三人。