根據物權法的一般原理，房屋抵押權的設立不以房屋的占有為要件，而房屋所有權人為實現物盡其用的目的，往往會在設立抵押權的同時設立房屋租賃權，租賃人基于租賃合同享有要求出租人交付房屋并占有使用房屋的權利。兩種權利平時相安無事，但是債務人不能清償到期債務，房屋抵押權人要求實現抵押權時，必然涉及對涉租抵押物的處分、占有、使用，此時租賃權和抵押權勢必產生沖突。此時我們不能簡單基于以“物權優于債權”的原則來處理，因為租賃權作為一種“物化”的債權承載著法律保護弱者權利的理念，但是如果完全照搬“買賣不破租賃”原則，那將會造成對抵押權的侵犯。通過對我國相關法律規定的歸納總結，解決房屋租賃權與抵押權沖突問題應該遵循以下兩項原則。

(一)設立優先原則

《物權法》第190條規定：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。《最高人民法院關于民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條第1款規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所做的移轉、設定權利負擔或者其它有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。”《最高人民法院關于民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第31條第2款規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其它的用益物權不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其它優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。”以上條款確立解決租賃權與抵押權沖突的基本原則，何種權利設立優先即具有優先性，即設立優先原則。應該注意的是設立優先原則只是確立了“租賃關系不得對抗已登記的抵押權”，租賃權和抵押權都是同時成立的，兩者所確定的出租人與承租人、抵押權人與抵押人的權利義務關系并不受此影響。

(二)利益平衡原則

法律的目的在于通過規范權利的邊界，實現社會各方利益的平衡。在處理涉租房屋租賃權與抵押權沖突問題時應堅持利益平衡原則，充分考慮承租人與抵押權人的利益，并協調雙方的沖突因素，使得雙方的利益在共存和相容的基礎上達到合理的優化狀態。具體而言，就是在處理權利沖突時，在租賃權不影響抵押權實現時，可以考慮帶租拍賣或者支持承租人的優先購買權。

對于在后成立的租賃權，執行中法院可以去除后拍賣，但現實中并非所有的租賃權都會影響抵押權的實現，對于租期較短且不影響抵押權實現的法院可以帶租拍賣或者通過承租人的協助實現抵押權。

對于在先成立的租賃權，法律通過確立“買賣不破租賃”原來保護居于弱勢地位的承租人，避免其處于不安的狀態，以維護社會的穩定。同時法律賦予承租人“優先購買權”也是解決這一權利沖突的路徑，優先購買權也有利于減少房屋上權利人的數量，利于產權的明晰。

執行實務中的具體操作

(一)關于設立“時間點”的把握問題

執行實務中解決對租賃權與抵押權沖突問題關鍵在于正確把握兩種權利成立的時間。物權法規定抵押權自“登記時”成立，而對于租賃權，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定了確定“一房數租”情況下占有人優先的原則，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優先履行的承租人，強調“占有”對于租賃權的認定具有重要參照價值，因此應該把承租人占有房屋的“占有時”作為租賃權產生對抗效力的時間點。

(二)租賃權對抗效力公示問題

理論界和司法實務界對租賃權對抗效力需要公示已有共識，分歧只在于采取何種公示方式，不同于日本、法國等國采取的登記公示主義，我國與德國均采取占有公示主義。這是因為租賃權實質上仍然屬于債權，債權的成立應該基于雙方當事人的合意，采用登記對抗主義將增加交易環節的成本，不利于物流轉的效率;另外把“占有”作為認定租賃權對抗效力產生的要件有利于防止抵押人與承租人惡意串通，虛構租賃合同，逃避執行。因此我國《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條強調“占有”對于租賃權的認定重要意義，把“占有”確立為租賃權產生對抗效力的要件。在這里“占有”應做廣義的理解，承租人對房屋已經用于生產生活、經營、裝修等處分利用的情形都應該被認定為“占有”，其租賃權具有對抗效力。

(三)何為“不利影響”

執行實務中一般把《物權法》第190條第二款的“租賃關系不得對抗已登記的抵押權”理解為在抵押權已登記的情況下，租賃關系不得對其產生不利影響，然而對何為“不利影響”卻沒有明確的規定。王*鑒先生在解釋《臺灣地區民法典》第866條“但其抵押權不因此而受影響”時指出“所謂受有影響，指因地上權等權利或租賃關系之存在，無人應買，或出賣不足清償抵押權”。因此我們理解“不利影響”應指為租賃權的存在不應該影響在后成立抵押權的實現，如果因為存在租賃權影響了抵押房屋的交換價值，使得債權人的債權無法清償，人民法院就應該除去租賃關系進行拍賣。