近日發(fā)布的《2015年P(guān)2P網(wǎng)貸投資人問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》報(bào)告顯示,超過(guò)兩成的投資人偏好房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)。目前,不少P2P平臺(tái),如**創(chuàng)投、新新貸、和信貸等也開(kāi)展了房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)。盡管房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于其他信用貸抵押模式來(lái)說(shuō)要小,但并不意味著沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。咨詢研究員秀表示,投資人容易面臨房產(chǎn)重復(fù)抵押、借款人違約、房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的資產(chǎn)貶值、唯一住房不得用于抵債等風(fēng)險(xiǎn)。

A房產(chǎn)抵押成P2P平臺(tái)做大首選

目前經(jīng)營(yíng)抵押業(yè)務(wù)的P2P平臺(tái)可以分為兩大類:房產(chǎn)抵押類和車輛抵押類。近年來(lái)受我國(guó)各地房?jī)r(jià)的不斷攀升的影響,房產(chǎn)抵押在眾多抵押貸款業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要位置。高*秀也表示,特別是從2013年以來(lái),銀行對(duì)房產(chǎn)抵押借款收緊,很難從銀行渠道獲得貸款,也使得P2P網(wǎng)貸平臺(tái)有了更大的機(jī)會(huì)參與到這一塊業(yè)務(wù)中來(lái),成為當(dāng)前P2P網(wǎng)貸平臺(tái)的重要細(xì)分市場(chǎng)。

一般而言,房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)流程基本是:申請(qǐng)借款,機(jī)構(gòu)受理后提交材料,然后找到專業(yè)公司進(jìn)行房屋評(píng)估,審核通過(guò)就簽訂合同,繼而辦理公證及他項(xiàng)權(quán)利登記。據(jù)新快報(bào)記者了解,目前P2P平臺(tái)的房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的年化利率一般在10%到15%之間。2015年P(guān)2P平臺(tái)年房地產(chǎn)抵押標(biāo)成交量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的走勢(shì)也印證了這一趨勢(shì)。其中,根據(jù)律霸網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2015年7月房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)成交量出現(xiàn)較大幅度上升,達(dá)到了70.92億元,環(huán)比6月上升了21%。

一直以來(lái),大額房地產(chǎn)抵押標(biāo)的成為不少平臺(tái)做大量的不二之選。原因很簡(jiǎn)單,對(duì)于平臺(tái)來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)一個(gè)房產(chǎn)抵押借款人的綜合成本更低。

“一方面資產(chǎn)可以標(biāo)準(zhǔn)化,另一方面也容易讓平臺(tái)做大成交量。”深圳某P2P負(fù)責(zé)人對(duì)新快報(bào)記者說(shuō)。該人士還表示,“我們有一組衡量開(kāi)發(fā)成本的指標(biāo)數(shù)據(jù),單位是每萬(wàn)元綜合費(fèi)用,這其中的費(fèi)用包括貸款經(jīng)理的工資、提成、電話費(fèi)、活動(dòng)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、材料費(fèi)、一些宣發(fā)費(fèi)用等,一個(gè)200萬(wàn)元的房產(chǎn)標(biāo)和一個(gè)20萬(wàn)元的信用標(biāo)很多成本是一樣的,貸款業(yè)務(wù)員所耗費(fèi)的精力也差不多,那大額標(biāo)自然也更劃算一些。多發(fā)幾個(gè)房產(chǎn)抵押標(biāo),網(wǎng)站成交量一下就上來(lái)了,數(shù)據(jù)拿出去也好看。”

B房產(chǎn)可二次抵押但風(fēng)險(xiǎn)更大

“P2P網(wǎng)貸平臺(tái)做房產(chǎn)抵押貸款,并不占優(yōu)勢(shì),同時(shí)我國(guó)房產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)相對(duì)成熟,產(chǎn)品流程標(biāo)準(zhǔn)程度高,業(yè)務(wù)產(chǎn)品容易復(fù)制和拷貝,雖然我國(guó)有規(guī)模較大的房貸市場(chǎng),但競(jìng)爭(zhēng)者眾多,面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力也較大。”高*秀表示,P2P網(wǎng)貸作為后來(lái)者,能否后來(lái)者居上,這取決于P2P網(wǎng)貸平臺(tái)是否能獲取更多的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)抵押借款人,以及P2P網(wǎng)貸平臺(tái)公信力如何,能否吸引到更多的投資人。

目前,有的網(wǎng)貸平臺(tái)允許房產(chǎn)二次抵押,這就造成了房產(chǎn)重復(fù)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。“二次抵押是對(duì)已設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)再次設(shè)定抵押權(quán),二次房抵同樣有效,但需要房屋目前的估計(jì)值大于原評(píng)估值,只對(duì)大于原評(píng)估值的部分進(jìn)行抵押借款,但二次抵無(wú)法享受優(yōu)先受償權(quán)。”高*秀提醒說(shuō)。

律霸網(wǎng)分析師也認(rèn)為,一旦房產(chǎn)重復(fù)抵押的話,比如在向平臺(tái)申請(qǐng)借款前,借款人的房產(chǎn)已經(jīng)在銀行抵押貸款過(guò),那么出現(xiàn)問(wèn)題,在清償時(shí)是按時(shí)間先后排序的,首次抵押排在前面,而投資人能拿到手的賠付可能不夠覆蓋借款額。高*秀建議,平臺(tái)在對(duì)房屋進(jìn)行二次抵押貸款時(shí),要防范此類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,需要提高借款人信用等級(jí)。

“以房地產(chǎn)作為抵押進(jìn)行貸款,需要確保房屋的價(jià)值能覆蓋借款人的違約金額。”高*秀表示,P2P網(wǎng)貸平臺(tái)審貸的重點(diǎn)包括房屋的市價(jià)估算和抵押率的確定,是否能有效控制借款人的投資成數(shù),還需要考慮房屋產(chǎn)權(quán)的效力以及房屋的處置等問(wèn)題,而且此類貸款一般較信用貸款的額度更大,更加考驗(yàn)平臺(tái)的審貸技術(shù)。

C市場(chǎng)法律風(fēng)險(xiǎn)等多重風(fēng)險(xiǎn)并存

除了重復(fù)抵押、借款人信用風(fēng)險(xiǎn)這兩大風(fēng)險(xiǎn)外,房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的資產(chǎn)貶值、抵押不過(guò)租賃和唯一住房等法律規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)抵押投資的安全性也會(huì)造成影響。

房地產(chǎn)抵押作為抵押物,其保值和增值性毋庸置疑,但是也要防范房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)行情引起的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)及地域風(fēng)險(xiǎn)。曾有業(yè)內(nèi)人士表示,以P2P網(wǎng)貸平臺(tái)做房抵普遍流行的60%—80%的抵押率來(lái)計(jì)算,萬(wàn)一房?jī)r(jià)出現(xiàn)像溫州、鄂爾多斯似的被攔腰斬?cái)?就算賣掉房子也無(wú)法完全讓投資人回本。

盈燦咨詢研究員陳*俊也表示,特別是近期人民幣貶值,對(duì)房地產(chǎn)抵押類P2P的影響主要是會(huì)在一定程度上導(dǎo)致熱錢(qián)外流,從而利空房?jī)r(jià),一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌,將會(huì)導(dǎo)致以房產(chǎn)為抵押物的P2P產(chǎn)品出現(xiàn)資不抵債的狀況,最終給從事房地產(chǎn)抵押類P2P平臺(tái)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

此外,房產(chǎn)抵押還面臨其他法律的風(fēng)險(xiǎn)。高*秀表示,比如“抵押不過(guò)租賃”,即如果借款人在抵押前把房子租了出去,即使借款人違約,由于租約受《物權(quán)法》保護(hù),P2P平臺(tái)很難處置被抵押房屋,投資人也無(wú)法順利將房子賣掉變現(xiàn);“而當(dāng)房屋為共有財(cái)產(chǎn),在未得到所有共有人同意的情況下被抵押,根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定,抵押無(wú)效”。她表示,如果借款人在只有一套房子的情況下出現(xiàn)違約或壞賬情況,平臺(tái)和投資人就很難做清償,因?yàn)樗痉ㄒ?guī)定不能強(qiáng)制將其趕出去。即使在一定條件下,抵押可以被強(qiáng)制執(zhí)行,因耗費(fèi)的各項(xiàng)成本居高,所得賠付可能無(wú)法覆蓋投資人全額本息。