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由于國(guó)家間貿(mào)易的發(fā)展，很多國(guó)內(nèi)的投資者開(kāi)始向國(guó)外市場(chǎng)進(jìn)軍，而很多外資也開(kāi)始涌進(jìn)國(guó)內(nèi)進(jìn)行投資。在眾多的投資領(lǐng)域中，近期房地產(chǎn)行業(yè)似乎成為了外資企業(yè)投資的重點(diǎn)對(duì)象，而且還都是比較大的項(xiàng)目。但是最近國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)限購(gòu)政策也使得私募基金收購(gòu)房屋受限，那么私募基金收購(gòu)房屋受限在哪些方面呢?

其實(shí)，早在2006年7月，建設(shè)部等六部門就曾聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，明確規(guī)定境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購(gòu)買非自用、非自住商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制，并持有效證明到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。該政策并未嚴(yán)格限定境外及港澳臺(tái)民眾置業(yè)套數(shù)，更沒(méi)有對(duì)境外機(jī)構(gòu)進(jìn)行專門設(shè)限。

但是此番新版限外令，卻對(duì)此有了明確的限定，同時(shí)還要求各地房地產(chǎn)主管部門在辦理境外個(gè)人的商品房預(yù)售合同備案和房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，除查驗(yàn) 《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的材料及驗(yàn)證購(gòu)房人持有房屋情況外，還應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)有關(guān)部門出具的境外個(gè)人 (不含港澳臺(tái)居民和華僑)在境內(nèi)工作超過(guò)一年的證明。境外個(gè)人名下在境內(nèi)無(wú)其它住房的書(shū)面承諾等。

《通知》還明確規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人申請(qǐng)購(gòu)房結(jié)匯，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》辦理。外匯指定銀行在為申請(qǐng)人辦理購(gòu)房結(jié)匯時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審核境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人提交的申請(qǐng)材料，對(duì)于符合規(guī)定的，外匯指定銀行在為申請(qǐng)人辦理購(gòu)房結(jié)匯手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，在外匯局直接投資外匯管理信息系統(tǒng)辦理即時(shí)備案登記。

一、基金收購(gòu)物業(yè)受限

有消息顯示，最近通過(guò)外資企業(yè)進(jìn)入內(nèi)地的熱錢，又有流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的跡象。有分析機(jī)構(gòu)指出，近期外資在中國(guó)內(nèi)地大宗物業(yè)投資市場(chǎng)的動(dòng)作有所加速，對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)依然興趣濃厚，不少大筆項(xiàng)目正在洽談之中。而在此次限外令下，部分外資覬覦的上海物業(yè)恐生波瀾。

近日，媒體爆出有一外資基金洽購(gòu)大寧板塊一全幢服務(wù)式住宅以及項(xiàng)目所屬的3.6萬(wàn)平方米商場(chǎng)，涉及金額約10億元。昨日記者就此聯(lián)系采訪相關(guān)負(fù)責(zé)人，相關(guān)人士表示，目前該項(xiàng)目仍處在洽購(gòu)環(huán)節(jié)，是否會(huì)因?yàn)榇朔尥饬疃唤型Ｈ砸日罱K的明確界定。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前外資基金一般看中的大多為酒店式公寓等服務(wù)式住

宅，而該類項(xiàng)目的土地屬性大多并不是住宅的土地屬性，因此按照《通知》規(guī)定的“境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。”其實(shí)外資基金仍可打擦邊球。但是如果嚴(yán)格要求“境外機(jī)構(gòu)所購(gòu)房屋是實(shí)際辦公所需的書(shū)面承諾”的話，就將有可能對(duì)一些外資基金帶來(lái)一定的震懾效果。

二、警惕外資抄底地產(chǎn)企業(yè)

雖然政府對(duì)于熱錢設(shè)定了一個(gè)“防洪墻”，但是在目前宏觀調(diào)控更為嚴(yán)厲、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境預(yù)期不穩(wěn)定、房地產(chǎn)投資單一項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)增加的背景下，外資房地產(chǎn)基金已經(jīng)改變了投資策略，對(duì)投資組合進(jìn)行調(diào)整，而更多地投資于風(fēng)險(xiǎn)更穩(wěn)定的房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資。葉檀指出，一些合資或外資企業(yè)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的“運(yùn)作”其實(shí)應(yīng)該引起警惕，他們每次在中國(guó)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，他們就開(kāi)始抄底。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的增幅不斷加大，從1到8月的23.9%上升到前三季度的26.0%，如今1到10月的增幅更是攀升到43.3%。來(lái)自商務(wù)部的數(shù)據(jù)也顯示，外資房地產(chǎn)企業(yè)增資明顯。僅今年9月份，全國(guó)完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)中，增資的達(dá)43家，新設(shè)立的達(dá)31家，均超過(guò)過(guò)去三年的水平。

以上便是私募基金收購(gòu)房屋受限的一些問(wèn)題，確實(shí)在之前中國(guó)對(duì)于私募基金收購(gòu)房屋的問(wèn)題管的并不是很嚴(yán)格，但是此次購(gòu)房限令的出現(xiàn)，同時(shí)還規(guī)定了基金收購(gòu)房屋需要提供很多材料、證明，這也讓私募基金在收購(gòu)房屋的領(lǐng)域受到了很大的限制。

如何成立私募基金

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