目前，市場中的各類房價(jià)評(píng)估系統(tǒng)基本采用的都是“比較法”計(jì)算模型，即用戶將房源信息錄入系統(tǒng)后，評(píng)估系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)尋找與這套房子類型相似的“靶子”房源進(jìn)行對(duì)比。中介公司由于掌握著實(shí)際成交價(jià)格，所以選取的“靶子”房源為實(shí)際成交的二手房。因?yàn)椴痪邆浣灰坠δ埽骷议T戶網(wǎng)站選擇的“靶子”，大多借助用戶在網(wǎng)上打出的房源報(bào)價(jià)。

“在二手房成交價(jià)普遍低于報(bào)價(jià)的前提下，很多網(wǎng)站評(píng)估系統(tǒng)在計(jì)算價(jià)格時(shí)都會(huì)失準(zhǔn)。”從事評(píng)估模型開發(fā)多年的軟件工程師透露，“即便是在房源方面占得先機(jī)的中介公司，其價(jià)格評(píng)估也未必‘百發(fā)百中’。如去年全市月均成交二手房1.2萬套，即便是大型中介公司，最多也只能占據(jù)30%左右的市場份額。而全市在售的二手房小區(qū)接近數(shù)千個(gè)，評(píng)估系統(tǒng)無法掌握全市各地區(qū)的交易數(shù)據(jù)，只能依靠個(gè)案彌補(bǔ)，評(píng)估價(jià)格自然難保準(zhǔn)確。

可信評(píng)估價(jià)格源自“官方”

在傳統(tǒng)評(píng)估過程中，影響一套房子價(jià)格評(píng)估的因素有幾十種，而不限于用戶網(wǎng)上錄入的那10多種。如果不能提供科學(xué)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)支撐，網(wǎng)上評(píng)估系統(tǒng)更多的是想通過這項(xiàng)服務(wù)，吸引用戶將手中房子掛牌，促成交易。

“相比之下，傳統(tǒng)意義的房產(chǎn)評(píng)估，才是二手房交易各方的不二選擇，具有法律依據(jù)。”房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)人士說，由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，可以作為申請(qǐng)抵押貸款、出具資產(chǎn)證明等的依據(jù)。

目前，各方認(rèn)可的傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估主要采用三種方式綜合計(jì)算房屋價(jià)值，“收入法”利用房屋市場租金倒推出房價(jià);“成本法”側(cè)重于開發(fā)商普遍采用的重置成本，將土地、建安成本等要素納入評(píng)估范圍;還有一類是中介普遍采用的“比較法”，即根據(jù)周邊成交樣本價(jià)格修正房屋的評(píng)估價(jià)格。最后，評(píng)估人員會(huì)采用“就低不就高”的原則，將通過上述三種方式計(jì)算出的較低數(shù)值，確定為一套房子的實(shí)際評(píng)估價(jià)格。購房人據(jù)此申請(qǐng)貸款，可以降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，而其他各類“評(píng)估價(jià)格”均不具備這樣的效力，只能用作決策參考。