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寧波
二手房評估應該使用哪個評估系統及方法
目前，市場中的各類房價評估系統基本采用的都是“比較法”計算模型，即用戶將房源信息錄入系統后，評估系統會自動尋找與這套房子類型相似的“靶子”房源進行對比。中介公司由于掌握著實際成交價格，所以選取的“靶子”房源為實際成交的二手房。因為不具備交易功能，各家門戶網站選擇的“靶子”，大多借助用戶在網上打出的房源報價。
“在二手房成交價普遍低于報價的前提下，很多網站評估系統在計算價格時都會失準。”從事評估模型開發多年的軟件工程師透露，“即便是在房源方面占得先機的中介公司，其價格評估也未必‘百發百中’。如去年全市月均成交二手房1.2萬套，即便是大型中介公司，最多也只能占據30%左右的市場份額。而全市在售的二手房小區接近數千個，評估系統無法掌握全市各地區的交易數據，只能依靠個案彌補，評估價格自然難保準確。
可信評估價格源自“官方”
在傳統評估過程中，影響一套房子價格評估的因素有幾十種，而不限于用戶網上錄入的那10多種。如果不能提供科學準確數據支撐，網上評估系統更多的是想通過這項服務，吸引用戶將手中房子掛牌，促成交易。
“相比之下，傳統意義的房產評估，才是二手房交易各方的不二選擇，具有法律依據。”房地產業協會有關人士說，由專業評估機構出具的評估報告，可以作為申請抵押貸款、出具資產證明等的依據。
目前，各方認可的傳統房地產評估主要采用三種方式綜合計算房屋價值，“收入法”利用房屋市場租金倒推出房價;“成本法”側重于開發商普遍采用的重置成本，將土地、建安成本等要素納入評估范圍;還有一類是中介普遍采用的“比較法”，即根據周邊成交樣本價格修正房屋的評估價格。最后，評估人員會采用“就低不就高”的原則，將通過上述三種方式計算出的較低數值，確定為一套房子的實際評估價格。購房人據此申請貸款，可以降低金融機構的風險，而其他各類“評估價格”均不具備這樣的效力，只能用作決策參考。
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