一、房屋典權的取得方式

1、原始取得。

原始取得是指承典人直接從房屋所有人，依合同取得典權。典權合同為雙務、有償、諾成合同。合同當事人雙方均負有一定義務，典權人須支付典價才能取得房屋典權，合同經雙方當事人意思表示一致即可成立。

典權合同為雙方民事法律行為，故要符合民法關于民事法律行為有效條件的規定：

(1)出典人須為房屋所有人;

(2)出典人須具有出典能力，承典人須具有承典能力。該出典能力和承典能力為完全民事行為能力，無民事行為能力人、限制事行為能力人不能出典、承典房屋;

(3)當事人須意思表示真實;

(4)合同內容須不違反法律或社會公共利益;

(5)典權合同須采取書面形式。當事人須到房屋管理機關辦理有關手續。

2、繼受取得。

繼受取得是指以原承典人的典權為根據從原承典人取得典權。

繼受取得房屋典權是房屋所有人設定典權后典權流轉的結果，主要包括轉典、轉讓、繼承和受遺贈等方式。轉典是指承典人將典物出典于他人，由該轉承典人對典物享有典權。此時，原承典人兼具承典人和出典人雙重身份。轉典時，原承典人與轉承典人之間須簽訂轉典合同，并須依原典條件進行;“轉典之典價不得高于原典價。原典權有典期的，轉典期限不得超過該期限。未定典期的，轉典不得定有典期，轉讓是指承典人將典權讓與他人。轉讓典權須由轉讓人和受讓人簽訂轉讓合同，無須征得原出典人的同意。至于是有償轉讓，還是無償轉讓，在所不問。即買賣，贈與均可。典權轉讓后，承典人與出典人之間即消滅了典權關系，而由受讓人取得典權，與出典人形成新的典權關系;繼承和受遺贈是指典權人死亡后，由其繼承人和受遺蹭人繼承和受遺贈典權。此時，原承典人的繼承人或受遺贈人成為新的承典人。此外，國家或集體在承典人死之后，因承典人無繼承人又無受遺贈人而取得典權的，亦為繼受取得。

二、房屋承典人的權利與義務

承典人的主要權利有：

(1)典物的占有、使用、收益權。承典人占有典物，具有物上請求權及追及效力;

(2)轉典、轉讓、出租權;

(3)先買權(留買權)。在典期內，出典人出賣典物時，在同等條件下，承典人有優先購買權;

(4)重建修繕權。在典期內，典物因不可抗力發生毀損滅失的，在毀損滅失的價值范Χ內，承典人有權重建或修繕，以繼續使用、收益;

(5)有益費用求償權。承典人為改良典物而使典物價值增加的費用及重建修繕費用，承典人有權要求出典人償還;

(6)找貼權。在典期內，出典人表示出賣典物于承典人的，承典人可以按時價找貼，以取得典物的所有權。即按時價估定典物的價格，由承典人將原典價抵銷房價的一部分，然后支付其差額。找貼實質上為典權消滅的原因，故又稱為“找貼作絕”。

承典人的義務主要有：

(1)保管典物。承典人既然占有典物，應就負保管典物的義務。承典人應以善良管理人的注意保管典物。由于承典人的過錯致典物毀損滅失的，承典人應負賠償責任;

(2)承擔典物風險。在典期內，典物因不可抗力毀損滅失的，就毀失部分，典權消滅，可見，承典人負有典物意外滅失的風險責任;

(3)支付典價。承典人欲取得他人房屋的典權，必須支付典價。典價應一次性支付，數額一般略低于賣價。典價可以用金錢計算，也可以用實物計算，但用實物計算的，應折算為金錢。在典期內，當事人約定增減典價的，應當準許;

(4)返還典物，承典于出典人回贖典物時，應將典物返還給出典人。若承典人放棄典權的，亦應返還典物于出典人。

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