預(yù)告登記和商品房預(yù)售登記備案的區(qū)別

預(yù)告登記與預(yù)售商品房登記備案是兩種不同的制度，它們具有以下區(qū)別：

1、法律性質(zhì)不同。預(yù)告登記是由《物權(quán)法》規(guī)定的一種不動(dòng)產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。而商品房預(yù)售登記備案制度是由《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制度。

2、實(shí)際功能不同。預(yù)告登記制度的主要目的就是為了保障債權(quán)人將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，就預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記而言就是為了使得預(yù)購(gòu)人在預(yù)購(gòu)的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，商品房預(yù)售登記備案制度在行政上對(duì)預(yù)購(gòu)人具有保護(hù)功能，有助于建設(shè)行政管理部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3、操作上的不同。預(yù)告登記必須是在雙方有預(yù)告登記的約定之后才能申請(qǐng)。如果沒(méi)有當(dāng)事人的約定，任何人不得強(qiáng)制預(yù)購(gòu)人或者預(yù)售人進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記。預(yù)告登記原則上必須由雙方共同申請(qǐng)，除非法律法規(guī)另有約定。而商品房預(yù)售登記備案制度是一種只針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)制性制度。

4、適用范圍不同。預(yù)告登記的適用范圍比商品房預(yù)售登記備案的適用范圍廣。依據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，只要是當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，都可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。因此，在房屋的買(mǎi)賣(mài)、抵押和建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中都可以進(jìn)行預(yù)告登記。但是，商品房預(yù)售登記備案制度只適用于商品房預(yù)售。

5、登記主體不同。預(yù)告登記的主體機(jī)關(guān)是唯一的，即房屋登記機(jī)構(gòu)。而商品房預(yù)售登記備案的主體管理機(jī)構(gòu)法律賦予了當(dāng)?shù)厝嗣裾Ｋ梢允墙ㄔO(shè)行政主管部門(mén);可以是房地產(chǎn)管理部門(mén);也可以委托給房屋登記機(jī)構(gòu)，具有較大的靈活性。

預(yù)告登記和商品房預(yù)售登記備案的特征

(一)預(yù)告登記的特征

1、預(yù)告登記是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而進(jìn)行的提前登記，對(duì)象是未完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。

2、預(yù)告登記的本質(zhì)特征是賦予權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，即對(duì)其后發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他效力，確保將來(lái)發(fā)生所期待的結(jié)果。

3、預(yù)告登記制度能夠較好地維護(hù)交易安全和秩序，追求財(cái)產(chǎn)變動(dòng)安全的價(jià)值功能，它符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要。

(二)商品房預(yù)售登記備案的特征

1、具有行政強(qiáng)制性。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)”。這是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的一種行政手段，也是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種行政強(qiáng)制行為。

2、商品房預(yù)售登記備案僅僅是屬于債權(quán)性質(zhì)的，僅能起到備案的作用，不具有預(yù)告登記的法定效力。

3、商品房預(yù)售合同無(wú)論是否進(jìn)行登記備案，都不會(huì)產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。