一、房齡太大會(huì)有什么樣的風(fēng)險(xiǎn)

很多市民遇到過，房主介紹的建成時(shí)間和房產(chǎn)證上的不符的情況。這是因?yàn)榉慨a(chǎn)證不體現(xiàn)房齡。房產(chǎn)證上的日期只能反映實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，如果此房轉(zhuǎn)過幾次手，那么最后發(fā)證日期和實(shí)際建成日期就相差很遠(yuǎn)了。

僅從經(jīng)濟(jì)因素講，房齡高的老房子，價(jià)格一般也相對(duì)低廉。不少人會(huì)有比較樂觀的想法，想著買個(gè)老房子，先圖過渡，后博拆遷，一舉兩得。殊不知，這種心理的投資，其實(shí)未必合算。首先，何時(shí)拆遷誰(shuí)也難定，房齡10年以上的舊房子，各方面的“古舊落伍”都很明顯。越老越不易出手，升值空間就越窄，久之甚至?xí)H值。

二、如何鑒定二手房房齡

1、既然房齡在房屋交易中十分重要，如何鑒定就成為關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在二手房交易網(wǎng)上備案的情況下，可以網(wǎng)上掛牌后，輸入產(chǎn)權(quán)證號(hào)，查詢相關(guān)信息。但一般只有擁有掛牌權(quán)的房產(chǎn)公司才能查詢。

2、買方自行查詢，需由賣方帶上產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件，到房產(chǎn)交易中心才行。但這要看賣方的配合意愿。買家如以辦貸名義由銀行途徑查詢，一般也是在簽過合同進(jìn)入辦貸階段。所以買方可以在合同中約定，如房齡不符，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3、除了精確查詢，大致鑒定也有法可循：查看外立面，通過外墻使用材料推測(cè)。看到新近粉飾的墻面，可從周圍居民或房管部門那里進(jìn)行確認(rèn);而屋內(nèi)若新裝飾過，可從廚衛(wèi)判斷，因?yàn)檫@些比較難以改變。

三、購(gòu)買二手房需要注意什么

1、確定二手房是否允許出售

如果公有住房“房改”售房時(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。所以，一定要征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位同意所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。

2、確定房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠

房屋所有權(quán)人是否與他人擁有共有權(quán)關(guān)系，房屋有無(wú)其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的房屋所有權(quán)證。

3、確定二手房的準(zhǔn)確建筑面積是否和產(chǎn)權(quán)證一樣

合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。此外，還要考察地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。

4、雙方是否履行二手房的程序

關(guān)于購(gòu)買二手房時(shí)，買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局市場(chǎng)交易管理部門，辦理已購(gòu)住房出售登記、過戶和繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù)。

5、了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)

有些業(yè)主在簽訂合同時(shí)常常口頭向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部贈(zèng)送。結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影。

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