租地自建房屋拆遷有補(bǔ)償嗎
承租土地進(jìn)行場(chǎng)地建設(shè)或是直接租賃的廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營,遇到拆遷怎么辦?我認(rèn)為有幾個(gè)問題是比較關(guān)鍵的。第一是怎么補(bǔ)償?shù)膯栴},第二是與地主或房主的關(guān)系如何處理,如果在引申到第三個(gè)問題就是與拆遷方的法律關(guān)系應(yīng)該如何處理。
直接租賃的廠房用于生產(chǎn)經(jīng)營遇到拆遷怎么補(bǔ)償
承租戶本身沒有的使用權(quán)或所有權(quán)排除在外,其他的補(bǔ)償都應(yīng)該屬于承租戶。之前我也在《法律大講堂》上說過廠房拆遷有六個(gè)補(bǔ)償項(xiàng)目,除非在簽訂租賃協(xié)議的時(shí)候約定遇到拆遷承租雙方對(duì)補(bǔ)償有所分割。比如只租賃了土地,在拆遷的時(shí)候可以獲得廠房重置價(jià)、停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修附屬物搬遷費(fèi)、機(jī)器設(shè)備等相應(yīng)的補(bǔ)償。如果租賃的是廠房,所以土地和廠房的補(bǔ)償都不屬于承租戶,只要其他的補(bǔ)償只要不放棄都應(yīng)該屬于承租戶。還有停產(chǎn)停業(yè)損失是屬于實(shí)際經(jīng)營者的。
如何確定實(shí)際經(jīng)營者
實(shí)踐中有兩種觀點(diǎn),一種觀點(diǎn)就是實(shí)際經(jīng)營者就是正常納稅,取得營業(yè)執(zhí)照并且實(shí)際經(jīng)營的人。但在實(shí)踐中有觀點(diǎn)認(rèn)為房東的出租行為也是一種經(jīng)營行為,一旦雙方到法庭上打分割之訴的時(shí)候,就會(huì)給房東批出30%-50%。有些地方是認(rèn)可房東的租房行為,即便沒有取得房屋租賃的相關(guān)許可,但租房行為是生產(chǎn)經(jīng)營行為。
與房主或地主的關(guān)系處理問題
承租戶遇到拆遷往往地位比較弱勢(shì),拆遷方只和房屋所有人談,次承租人是不針對(duì)的,也就是承租戶的利益往往需要房東或地主來做決定,但在做決定的時(shí)候會(huì)減少甚至放棄租戶的利益,這就是承租戶的弱勢(shì)地位。承租戶本身應(yīng)該獲得很大的補(bǔ)償,但是由于房主的對(duì)利益的放棄、減少造成利益損失。在這個(gè)問題上承租戶一定要爭(zhēng)取主動(dòng)地位,參與到實(shí)際拆遷談判中去。
與拆遷方的法律關(guān)系
由于承租戶和拆遷方之間可能不存在直接的征收與被征收關(guān)系,也就是說拆遷方作為拆遷主體,那么不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)人和所有權(quán)人才是被征收主體。但是由于是租賃方不存在這種關(guān)系,往往有弱勢(shì)。在這里要提醒承租戶,你雖然不是被征收人,但你是利害相關(guān)人。從民事法律關(guān)系也好,從刑事法律關(guān)系也好,只要是利害相關(guān)人都有權(quán)利去參與到實(shí)際的協(xié)商談判中去,包括一些法律程序的提起,一些訴訟你都有權(quán)利。你的訴訟主體資格都來源于利害相關(guān)性,而不是僅僅針對(duì)征收人或被征收人的主體資格,在這一點(diǎn)要提醒承租方。
租地自建房屋拆遷爭(zhēng)取補(bǔ)償時(shí)需要了相關(guān)糾紛,在無法解決的情況下應(yīng)該要積極找律霸網(wǎng)律師幫忙。
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