一、北京商住限購(gòu)的影響

北京商住限購(gòu)政策發(fā)布后的第一天，北京商住簽約量?jī)H有3套，由此可見(jiàn)，限購(gòu)后對(duì)整體市場(chǎng)簽約影響巨大。要知道，在限購(gòu)政策出來(lái)以前，北京商住每日簽約量都在200套左右，一年就是5-6萬(wàn)套的成交量。

一時(shí)間市場(chǎng)恐慌到了極點(diǎn)，商住市場(chǎng)未來(lái)究竟會(huì)怎么變，已經(jīng)成了整個(gè)市場(chǎng)最為關(guān)心的問(wèn)題，甚至有很多人判斷，北京商住市場(chǎng)價(jià)格至少會(huì)下降30%，這明顯是在火上澆油，讓人坐立不安啊。

二、北京商住市場(chǎng)真的會(huì)變得如此不堪嗎?

結(jié)論當(dāng)然是不可能!

第一，從供應(yīng)端來(lái)看，在這一輪政策后，商住這個(gè)名詞已經(jīng)成為歷史，小商住更是將會(huì)絕跡，小商住市場(chǎng)的供應(yīng)量將會(huì)從此定住，現(xiàn)在有幾套，將來(lái)就是幾套，稀缺。從北京商住限購(gòu)的政策看，以后所有的商辦用地，只能蓋500平米/套以上的純辦公樓和商業(yè)，商住以及小商住的稀缺性由此而見(jiàn)。因此從供應(yīng)端來(lái)看，一個(gè)即將絕跡的產(chǎn)品，卻有人認(rèn)為將會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下降30%以上的跌幅，這是什么邏輯?

也有人認(rèn)為，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)恐慌性拋售，導(dǎo)致價(jià)格崩盤(pán)。我就想問(wèn)問(wèn)了，要是你，你會(huì)拋售嗎?北京房產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，比現(xiàn)金值錢(qián)幾百倍!

因此市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)恐慌性拋售，而是都會(huì)趴下裝死，等待重生的機(jī)會(huì)。

第二，從需求端來(lái)看。限購(gòu)政策的要點(diǎn)要仔細(xì)看清楚了。

1、購(gòu)買人群限定為無(wú)房客且需要五年納稅或社保，這個(gè)條件簡(jiǎn)直就是為五年北漂客量身打造。

2、暫停銀行商住貸款，看清楚，是暫停!為什么要暫停?因?yàn)椴粫和ｃy行信貸，二手商住市場(chǎng)就會(huì)暴漲，相當(dāng)于調(diào)控失敗，因此必須暫停銀行商住信貸，保證市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡。具體什么時(shí)候恢復(fù)信貸，這個(gè)要看時(shí)機(jī)。

北京住宅的限購(gòu)條件是處女貸+60個(gè)月的連續(xù)納稅，這個(gè)限購(gòu)條件較之商住限購(gòu)條件要嚴(yán)格得多，而且只能買二手住宅，根據(jù)目前的二手房房?jī)r(jià)，加上各種稅費(fèi)，首付比例不低，因此你不僅要有像寶石一般的稀缺資格，同時(shí)還得有錢(qián)，才可以。

自從2016年開(kāi)始，北京新房住宅供應(yīng)量低得可憐，而且2017年要優(yōu)先保證自住房，基本上北漂族在一手市場(chǎng)上已經(jīng)沒(méi)有機(jī)會(huì)了。

三、北京未來(lái)的房地產(chǎn)格局將會(huì)變成如下

一手住宅是為了保障北京戶籍的中低收入者的，是優(yōu)先滿足北京本地剛需的。

二手住宅則是一個(gè)改善型市場(chǎng)，而且是具有北京戶籍(有資格的有錢(qián)北漂族也可以)的有錢(qián)人的改善和有錢(qián)人的剛需。

而小商住，恰恰會(huì)變成五年(由于購(gòu)房資格可以變通，因此可能都不用五年)北漂族的居住產(chǎn)品，這種市場(chǎng)需求將會(huì)長(zhǎng)期存在，并不斷增長(zhǎng)，人數(shù)規(guī)模會(huì)越來(lái)越大。

而企圖用一手住宅和二手住宅來(lái)滿足北漂族的居住，那就是重蹈北京無(wú)序發(fā)展的老路，讓北京教育資源承載巨大的負(fù)擔(dān)。

因此只有控制住小商住的規(guī)模，讓它平穩(wěn)在一個(gè)量級(jí)上，才能一定程度上控制住了北京的常住人口規(guī)模，這就是北京商住限購(gòu)政策想要表達(dá)的最核心思想。

有人會(huì)質(zhì)疑，說(shuō)商住要全款，買不起啊!這就對(duì)了，北京商住就那么多套了，只有付出更高的代價(jià)，才能占有這樣的稀缺資源。

四、小商住市場(chǎng)未來(lái)會(huì)怎么變

短期波動(dòng)不可避免(開(kāi)發(fā)商有可能著急出貨導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng))，而中長(zhǎng)期將會(huì)進(jìn)入慢牛市。如果商住貸款重新放開(kāi)，恐怕就會(huì)變成一指爆炸的紅-牛。

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