張某等人在廣東某知名樓盤購買了商品房，張某等人在交納了購房合同房款30%的首期房款后，開發商要求張某等人交納合同房款10%的辦理房產證費(以下簡稱：辦證費)，張某等人以辦證費過高提出抗議，開發商口頭“不交納辦證費的，按違約處理，不退還首期房款”，無奈張某等人只好交納合同房款10%的辦證費。張某等人以開發商收取辦證費過高為由，向法院起訴請求開發商返還多收的辦證費。開發商則認為，房地產市場競爭激烈，“不提房價+高額辦證費”是房地產商普遍采取的銷售策略，況且合同房款10%的辦證費是購房者自愿交納，應該駁回張某等人的訴訟請求。

【分歧】

對于開發商是否需要退還多收的辦證費，存在兩種不同的意見：

意見一、購房者與開發商是平等的民事主體，購房者對于開發商收取高額的辦證費，完全可以拒絕，也可以選擇不購房。開發商收取高額的辦證費，是購房者自愿交納的，不違反法律強制性規定，應該駁回張某等購房者的訴訟請求。

意見二、開發商在銷售樓盤時候，沒有明確告知辦證費實際是多少，開發商收取合同房款10%的辦證費，明顯過高，顯失公平，應該退還多收的辦證費。

【評析】

筆者同意第二種意見，理由如下：

一、開發商收取合同房款10%的辦證費明顯過高，違背了市場規律。

根據辦理房產證的相關規定，購買首套房的，大約需要交納合同房款1%～3%的契稅、0.05%的印花稅、3元/平方米的交易費、80元的權屬登記費及10元/本的房產證工本費。144平方米以下的商品房所需的辦證費一般不會超過合同房款的2%.即使開發商代辦房產證需要收取一定的辦證代理費，首先需要明確告知購房者具體的辦證費數額，在此基礎上可以收取一定合理的辦證代理費。開放商收取合同房款10%的辦證費，明顯過高。開發商壟斷辦理房產證，并收取高額的辦證費，產生高額的壟斷利潤，這是違法的。開發商采取的“不提房價+高額辦證費”的銷售策略不僅違背市場規律，還存在偷稅漏稅之嫌疑。

二、開發商收取高額的辦證費，顯失公平。

開發商的勞動付出體現在組織建設樓盤和銷售樓盤過程中，商品房的合理定價應該是商品房的“土地和建筑成本+各種稅費+員工工資+合理利潤”，因此，開發商的利潤主要來源于合同房價。開發商為購房者辦理房產證是批量辦理的，辦理過程非常簡單，辦理房產證遠比開發樓盤簡單的多，開發商不應該以代辦房產證作為贏利的一種手段。作為一種促銷手段，開發商可以免費為購房者辦理房產證;或者收取一定合理的辦證代理費，合理的辦證代理費應該參照市場上代辦房產證代理機構的收費標準。本案中，開發商處于優勢地位，而購房者缺乏經驗，開發商以“不交納辦證費的，按違約處理，不退還首期房款”的脅迫理由收取合同房款10%的辦證費，明顯過高，明顯違反等價有償的市場原則，顯失公平。《民法通則》第59條規定，對重大誤解或顯失公平的民事行為，一方當事人有權請求人民法院或仲裁機構予以變更或撤銷。最高人民法院《關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》對顯失公平的認定作了司法解釋，即“一方當事人利用優勢或者對方沒有經驗，致使雙方的權利與義務明顯違反等價有償原則的，可以認定為顯失公平。”根據該法律規定，購房者可以要求開發商退回多收的辦證費。

綜上所述：開發商應該返還多收張某等人的辦理房產證費。