虛假宣傳學區房不應給付中介費

雷某為解決子女上學問題，欲購買一套學區房。某中介公司遂向雷某宣傳推薦楊某的房子屬于“學區房”，并口頭承諾可以上某個學校。雷某聽信中介公司的宣傳，與楊某簽訂了買賣合同。房屋過戶后，雷某發現該房并非學區房，而是緊鄰學區房的房子，遂拒絕向中介公司支付居間費，中介公司將雷某訴至法院。

法院審理認為，中介公司未履行如實告知的義務，向購房人作虛假宣傳，導致其提供的居間服務有瑕疵致使合同目的無法實現，故雷某不應向其支付中介費。

法官說法

本案中，雷某對于購買房屋存在著特定需求,中介公司在明知的情況下，為獲取高額中介費,利用雷某難以判斷房屋真實情況的弱勢地位，將緊鄰學區房的非學區房進行虛假宣傳，刻意隱瞞真實情況，并作出可以上學的虛假承諾，使得雷某在不知情、被欺騙的情況下簽訂合同并履行。合同法第四百二十五條規定，居間人負有如實報告的義務。根據該規定，居間人不得隱瞞有關的重要事實、不得提供虛假情況，否則，如損害委托人利益的，則不得要求支付報酬。因此，中介公司對其虛假宣傳、虛假承諾的違約行為應承擔相應的責任。

未盡審查義務賠償相應損失

2012年，方某在中介公司的居間下與案外人李某簽訂房屋買賣合同，以420萬元的價格購買了一套房屋。中介公司在未向方某出示《北京市存量房交易結算資金賬戶管理暫行規定》的情況下，即讓方某簽署了《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》，中介公司也沒有核實李某的真實身份信息。合同簽訂后，該房屋進行了三次網簽，中介公司均未到房屋管理局進行房屋權屬信息的查詢工作，方某亦陸續向李某支付了購房款393萬元。在第三次網簽完畢房屋尚未過戶前，方某得知所購房屋已在辦理第二次網簽前，被李某抵押給銀行用以貸款463萬元。至此，方某無法取得該房屋的所有權。因李某已因詐騙罪被判處無期徒刑，方某亦無法全部收回已支付的款項。故方某將中介公司訴至法院，要求賠償損失300萬元。

法院最終判決中介公司賠償方某損失120萬元。

法官說法

在司法實踐中，中介機構通常具備從事居間服務的專業知識，掌握獲取、審查相關信息真實性的能力。因此，在委托人提供報酬的前提下，要求中介機構盡到謹慎、合理審查義務不僅體現民法中法律主體地位平等、權利義務對等的要義，也是對房屋交易安全性、穩定性的保障。在房屋買賣過程中，中介機構的合理審查義務對象主要包括對房屋買賣產生交易選擇影響的事項及商業信息等。如房屋所有權權屬是否明晰、是否設立抵押、是否“滿五唯一”(“滿五”指房產證從出證開始計算，時間滿五年或超過五年;“唯一”指業主在該省份內，登記在國土局系統里的只有這一套房子。通常情況下，滿足“滿五唯一”條件的房子可免房子的個稅和營業稅)等。因此，本案的中介公司未對李某身份信息、房屋權屬信息等進行審查，未履行對方某的真實信息報告義務，致使方某不能獲得房屋所有權，已構成違約，應承擔相應的責任。

承諾辦理購房資格騙購房人簽訂合同

買房人滕某與售房人王某及某經紀公司簽訂居間合同。當日，滕某給付中介費5萬元，與王某簽訂《房屋買賣合同》并給付王某定金5萬元。由于滕某系非京籍的外地人，不具備購房資格，房屋未完成網簽等手續。之后，王某與滕某自行協商解除買賣合同，王某已收取的定金不予退還。滕某認為，導致其損失5萬元中介費及5萬元定金的責任在某經紀公司，遂起訴要求某經紀公司返還5萬元中介費并承擔相應損失。

法院認為，某經紀公司未向委托人如實報告訂立合同的有關事項，違反了忠實居間義務，應當退還其已收取的居間費。故依法判決解除居間合同，某經紀公司返還滕某中介費5萬元并賠償定金損失2.5萬元。

法官說法

在本案中，中介公司在明知買受人是外地人，并不具備購房資格的情況下，虛假承諾可以辦理購房資格，使得滕某輕信并與王某簽訂房屋買賣合同，最終因無購房資格而導致合同不能履行。法官提醒廣大購房者，在與中介公司訂立居間合同過程中，務必保持冷靜和清醒，不要輕信口頭承諾而草率地作出決定，而是要認真閱讀自己簽署的合同文本等相關文件，盡量將中介公司的口頭承諾落實到書面合同中，重視對書證或視聽資料的采集，切實維護自身利益。

未審查“滿五唯一”中介公司有重大過失

2013年5月6日，某經紀公司與章某簽訂居間合同。同日，在經紀公司的居間下，章某與石某簽訂房屋買賣合同及補充協議，約定買賣的房屋應滿足“滿五唯一”的條件，某經紀公司未在該補充協議上簽字蓋章。之后，某經紀公司認為其居間服務已經完成，以章某未給付中介費為由將章某訴至法院。章某則辯稱某經紀公司提供的房源并非“滿五唯一”，某經紀公司對此未盡審查義務，提供房屋信息有誤，不同意給付中介費。

法院認為，某經紀公司有重大過失，其對房屋是否“滿五唯一”未盡到審查核實義務。最終判決駁回了某經紀公司的訴訟請求。

法官說法

根據合同法第四百二十七條規定，未促成合同成立的，居間人不得要求支付報酬。在司法實踐中，買受人一般會簽兩份合同，分別是與出賣人之間的買賣合同，以及與中介公司的居間服務合同。本案中，表面上看，章某與石某的房屋買賣合同的簽訂標志著某經紀公司居間義務完成，但事實上，由于中介公司提供的房源信息并非章某要求的“滿五唯一”房型，致使章某在被欺騙的情況下與石某簽訂合同，并不符合章某的真實意思表示，房屋買賣合同效力本身具有瑕疵。故中介公司作為信息提供方，未促成合同成立，不得要求支付中介費。

中介“一房二賣”損害購房人權益

李某在某經紀公司的居間服務下，與售房人簽訂房屋買賣合同并給付了定金。在辦理相關手續時，某經紀公司告知李某房管局要求審查相關資質。因搜集相關資料，李某未按約定的付款時間交納購房款。在李某提出欲與售房人協商時，某經紀公司承諾由經紀公司負責協調，并要求李某不要與售房人直接聯系。在李某辦好相關手續，交納了中介費、手續費后，售房人要求漲價，拒絕按原價履行買賣合同。在雙方爭執期間，某經紀公司又促成售房人將涉訴房屋賣給其他人并已過戶。

最終，法院判決某經紀公司返還李某中介費及代辦過戶費并賠償相應損失。

法官說法

根據我國物權法規定，禁止一房二賣，所有權只能歸屬一方。結合合同法第四百二十五條、第四百二十七條的規定，在房屋買賣交易過程中，作為居間方的中介公司必須履行忠實義務，必須符合誠實信用原則，否則造成房屋買賣合同效力瑕疵不能履行的，不能獲得報酬，并承擔損害賠償責任。因此，本案中，中介公司一房二賣追逐利益最大化的行為，本質上仍然是違背了如實報告義務、忠實勤勉義務，且其故意阻斷買賣雙方聯系的行為本身也存在惡意，具有主觀過錯。

司法觀察

中介居間服務存五大問題

涉房屋買賣居間合同糾紛近幾年呈現高發、復雜、多元化的態勢，究其原因，除因二手房交易的部分當事人違背誠實信用原則外，中介公司在提供居間服務過程中存在的一些不規范甚至違法違規等行為是這類糾紛產生的重要根源。北京市第三中級人民法院通過對118件涉房屋買賣居間合同糾紛案件調研，總結中介公司在居間過程中存在五大問題：

第一，虛假宣傳和虛假承諾。部分中介公司為促成締約賺取傭金，故意針對購房人的需求作虛假宣傳和虛假承諾，誘使購房人簽訂買賣合同。如將靠近學區的房屋作為學區房宣傳并口頭承諾購房人可以上學，將不符合“滿五唯一”條件的房屋說成“滿五唯一”,對不具備購房資格的購房人，承諾可以幫助其解決購房資格等。

第二，故意隱瞞房屋重要情況。為促成買賣合同的簽訂，部分中介公司經常會故意向購房人隱瞞房屋的重要情況，使購房人在違背真實意思表示的情況下錯誤地簽訂合同。如經紀公司隱瞞交易房屋已辦理抵押的事實，隱瞞房齡和房屋的性質，隱瞞發生過火災或“兇宅”等情況。

第三，故意欺騙交易當事人。為利益的最大化，部分中介公司不惜損害交易雙方當事人的權益。如為取得更高額的中介費，在買賣雙方履行合同過程中，中介公司又為售房人提供了二次居間服務并簽訂購房合同，致使出現“一房二賣”的情況。又如，中介公司為了簽訂居間合同，在售房人不知情的情況下，為售房人夫妻辦理假離婚并偽造離婚證，欺騙購房人能夠規避20%的差額稅費等。

第四，未充分履行審核義務。房產買賣居間合同關系中，中介公司需要提供準確的房源交易信息。部分中介公司并未盡到審核義務。如個別售房人在出售房屋時提供虛假材料,而中介公司在對售房人出示的身份證明、房屋權屬狀態等未經核實的情況下即將房屋掛牌交易，致使許多不具備交易條件的房屋混入市場，影響交易安全，甚至為犯罪分子以售房作為手段實施合同詐騙提供了平臺。

第五，未盡到提示義務。房屋買賣過程中，部分中介公司往往采用格式合同，同時，對減輕或免除中介公司主要合同義務的條款往往未進行加粗或加黑，亦未向交易雙方進行充分的提示和告知。

法官提醒

購房當心中介四類陷阱

北京三中院法官指出，作為中介市場的重要消費主體，消費者應提高自己的法律意識，提高對中介機構“陷阱”的識別能力。

陷阱一、中介公司將《買賣合同》與《居間合同》合二為一。一般情況下，居間活動中應存在兩個獨立合同，一個是中介公司與委托人的居間合同，一個是購房人與售房人的買賣合同。現實中，中介公司為確保自身利益的實現，故意提供一個《買賣居間合同》，將《買賣合同》與《居間合同》合二為一，當購房人簽訂居間合同時，因居間合同中還有買賣合同的內容，從法律上講，居間人的居間義務已經完成，然而客觀上買賣合同的內容只是初步意向，中介公司為購房人承諾的許多義務并沒有實際履行，一旦發生糾紛，購房人很難維護自身權益。

陷阱二、中介公司故意不履行解釋居間報酬所對應的具體含義的義務。根據合同法的規定，居間義務完成的標志就是買賣合同的簽訂，房屋過戶屬于買賣合同的履行，因此不是居間合同的義務。大部分購房人對該法律專業問題存在認識誤區，認為辦理過戶是中介公司的居間義務。而中介公司利用購房人的這一認識誤區，在簽訂合同時，約定居間報酬不包括網簽與房屋過戶的費用，但并不予以解釋說明，導致一旦房屋買賣交易未能完成時,購房者要求中介公司承擔責任的主張往往難以得到支持。

陷阱三、中介公司故意以口頭形式作出部分承諾。為促使購房人簽訂買賣合同賺取高額中介費，中介公司會對購房人作出許多承諾，如保證過戶、幫助融資貸款、沒有購房資格的幫助辦理購房資格等。但在簽訂書面合同時，中介公司則會以合同是建委制定的格式合同不能隨便更改為由，未將上述承諾落實到合同中。發生糾紛時，中介公司往往否認其曾作過承諾，購房人也無法提供有力證據予以證明。

陷阱四、中介公司誘使購房人簽訂規避中介公司責任與風險的文件。居間過程中，中介公司會讓購房人簽訂許多規避中介公司法定義務或減輕、免除中介公司責任與風險的文件。當購房人產生疑問時，中介公司則稱上述文件沒有實際意義，僅是公司內部要求，不影響購房人的權利等來誤導購房人。糾紛發生后，中介公司往往會用這些有購房人簽字的文件逃避其法律責任，而購房者則很難維權。

為此，法官特別提醒交易當事人，在房屋買賣過程中應注意查看經紀公司是否有合法的房屋經紀資質;充分了解房屋建筑結構、區位、房屋歷史、權屬情況、共有情況等詳細信息;認真閱讀合同條款謹慎簽約，必要時咨詢律師;在付款時盡量選擇通過第三方資金監管方式進行;交易過程中強化風險意識及證據意識，注意收集發票、收據等相關材料，糾紛發生后要注意保存證據，比如錄音、視頻資料等。