一、房屋所有權轉移的形式有哪些（《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國擔保法》有效期限截止于2020年12月31日）

從以上現行規定可以看出，最近幾年來，我國關于房地產法律理論有了很大的發展，對房產登記的效力，作了符合實際的規定，房產登記不再是房屋所有權轉移的唯一形式。根據現行規定，實際的民事關系中，至少有四種情況可以產生房產所有權轉移，這四種情況是：

1、受讓房產關系中根據合同規定履行完義務而實際交付房產使房產所有權轉移

其根據是，1.有法律根據。中華人民共和國民法通則?第七十二條?財產所有權的取得，不得違反法律規定。按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。?現行的《中華人民共和國城市房地產管理法》已沒有必須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續的規定，可以按普通法的規定財產所有權從財產交付時起轉移。2.房屋買賣關系已經成立。由于受讓雙方當事人已經履行完合同義務，交付了房屋，整個房屋買賣關系已經終結，房產雙方當事人進行過戶登記僅是隨附義務，不影響房屋買賣關系的成立。3.出讓人已喪失對房屋的占有權、使用權、收益權、處分權。由于出讓人已按合同規定實際交付房產，對房屋的占有、使用、收益、處分都沒有了，其權利也就不存在了。4.出讓人已喪失對房屋的管理權。出讓人已按合同規定實際交付房產，不僅對房屋沒有了所有權，連管理的資格都沒有了。

2、受讓房產雙方當事人進行過戶登記使房產所有權轉移

3、行政行為使房產所有權轉移(如房屋拆遷、稅務處罰拍賣、沒收等)

4、法院裁判使房產所有權轉移

就以上四種情況分析，如果它們在同一的爭議關系并列中，從整個法律理論上說，審判權是憲法賦予的國家司法最終權，包含了對行政管理權與私權關系的審查，裁判是司法最終權的體現，所以，裁判使房產所有權轉移的形式效力最高。行政管理權是憲法賦予的國家最高管理權，是公權，其效力顯然高于下位特別法賦予了房產的過戶登記的物權的私權效力和普通法賦予的實際交付房產使房產所有權轉移物權效力，但低于國家司法最終權，因為行政權受司法權的制約，行政行為使房產所有權轉移的形式效力次之，但比下位物權轉移形式的法律效力高。房產的過戶登記使房產所有權轉移的情況，有特別法的規定:《中華人民共和國城市房地產管理法》第60條 ：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，是特別法賦予了房產的過戶登記的物權效力，具有較強排他性，效力再次之。受讓房產關系中尚未進行房產過戶登記而實際交付房產使房產所有權轉移的情況，民法典生效之前的規定：有普通法的規定(中華人民共和國民法通則?第七十二條?財產所有權的取得，不得違反法律規定。按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外)，是普通法賦予的物權效力，效力比房產的過戶登記使房產所有權轉移的效力又次之。四種產生房產所有權轉移形式的法律效力高低是不同的，而不是發不發生房產所有權轉移的問題(房產所有權轉移有效無效問題是另一法律角度，在此不述)。

二、新舊法律法規的比較

傳統的民法理論認為，房屋屬不動產，不動產所有權轉移以登記為要件，未經轉移登記，所有權不轉移。但是，由于社會經濟的發展，經濟體制改革、開放搞活取得成效，房地產法律關系也呈現出多姿多彩的情況，原來的房地產理論已不能適應房地產法律關系的發展，

原來的《城市私有房屋管理條例》第六條規定?城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關辦理所有權登記手續，經審查核實后，領取房屋所有權證;房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。第九條規定?買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位或個人都不得私買私賣城市私有房屋。嚴禁以城市私有房屋進行投機倒把活動。《城市房屋產權戶籍管理暫行辦法》第十八條規定：凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。

現行《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十六條規定：?房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。第六十條規定： 房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記。?第六十二條規定：?經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。

現行法律放棄了原來《城市私有房屋管理條例》中關于房產過戶必須登記的規定，把房地產所有權轉移和登記作了分開陳述，并沒有把登記作為房地產所有權轉移的必須條件,只是把登記作為房地產所有權轉移較明顯的法律標志。

中華人民共和國建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第十七條規定：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起30日內申請轉移登記。中華人民共和國建設部《商品房銷售管理辦法》第三十四規定： 房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。這里的規定，進一步說明權利人可以在房屋權屬發生轉移發生后，30日內申請轉移登記。登記并不是房產所有權轉移的必須條件，而是房產所有權轉移的公信力問題，房產所有權轉移的行政管理問題。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋的中進一步把登記的公示信賴力問題作了規定：當事人未辦理抵押物登記手續的，不得對抗第三人。

傳統的房屋未經轉移登記，所有權不轉移的理論，與訴訟時效理論也是相悖的。受讓房產關系中尚未進行房產過戶登記而實際交付房產經過兩年，只要行為有效，讓房人已喪失法律對實際交付房產的所有權的保護，無法擁有該房屋合法產權，該房屋合法產權當然轉移。

綜合上述，小編整理有關房屋所有權轉移的相關內容。由此可見，在司法實踐中，不應再適用傳統的房屋未經轉移登記，所有權不轉移的理論。傳統的房屋未經轉移登記，所有權不轉移的理論，與訴訟時效理論也是相悖的。更多相關問題，律霸網提供專業法律咨詢服務。