(一)經濟社會發展形勢錯綜復雜及階段性政策變化導致房價漲跌起伏，訴案件類型多元

近年來爆發的國際金融危機對我國經濟發展帶來較大沖擊，盡管總體仍保持了平穩較快發展，但經濟社會發展中不平衡、不協調、不可持續問題依然突出。特別是自“限貸”、“限購”、“禁購”等新一輪房產調控政策實施以來，房地產領域內的結構性問題進一步凸顯，房價漲跌起伏明顯，案件類型日益多元，審理難度也不斷加大。

通過對上述相關數據的分析，案件糾紛發生的時間節點多緊臨調控政策出臺的前后，主要有以下幾種類型：

1.買房人以貸款首付比率提高導致其無力承擔首付，從而無法辦理按揭貸款為由要求解除合同。

2.買房人以因房屋新政的實施銀行不予辦理貸款，從而無法履行合同為由要求解除合同。

3.買房人因不符合辦理產權登記的相關條件，以無法辦理產權過戶手續從而實現合同目的為由要求解除合同。

隨著調控政策的持續實施，商品房價格總體呈下行趨穩態勢。此時購房需求主要體現為剛性需求，投資需求明顯減少。因購房合同已對雙方的權利義務作出明確約定，故部分已購房者只能采取“房鬧”或試探性訴訟的方式向開發商施加壓力，較為常見的是以開發商未按約交付房屋或交付房屋未達到合同約定的裝修標準、存在質量問題等為由要求其支付、賠償損失，試圖減少房價下跌給自己帶來的經濟損失。同時，我們也注意到，現階段該類糾紛案件中當事人的訴請更加多樣、爭議焦點更加多元，如：不具備購房資格的購房者借用他人名義購入房產與登記人之間引發糾紛;購房者書面通知房產公司要求退房(解除合同)，房產公司以確認該通知無效為由訴至法院;房產公司將土地抵押給銀行，后無力還款，致使購房者不能取得房屋所有權證，引發購房者要求退房糾紛等。

(二)法院積極應對，引導民眾理性維權成效明顯

中央及地方的房產調控政策出臺后，省高級人民法院專門出臺了《關于審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見》，《意見》對調控政策實施后可否認定為“不可歸責于當事人雙方的事由”并據此解除合同的相關情形予以了明確。中院在深入調查研究的基礎上，于2012年6月制定下發了《關于涉房地產調控糾紛司法應對專項服務的實施意見》。同時，對此類案件審理中較為典型、突出的爭議問題，注重通過個案判決加強宣傳引導，促使當事人對因房產政策調整引發訴訟的裁判結果有明確的預期，減少了盲目訴訟和不當維權現象，增加了一審案件調撤率。

(三)政府和開發商行動及時，努力避免矛盾激化

經過多次因房價下跌導致購房者鬧事、集體退房等事件后，政府和開發商處理降價問題都更加謹慎，開發商采取更加隱蔽的降價手段，努力采取措施穩定老業主情緒，個別開發商甚至通過給予老業主一定補償的方式防止矛盾激化。相關政府職能部門進一步加強對我市各轄區包括成交量、成交價格、城房指數等房地產數據的監測和統計，開展分析研判，同時積極采取措施化解因房產新政引發的購房糾紛，各地也積極制定可能引發群體性事件的應急預案，努力降低社會風險。

二、對下一步做好工作的對策建議

(一)統一思想認識，依法積極妥善處理涉房糾紛

房地產作為人民群眾重要的生產及生活資料，其能否保持健康穩定發展不僅關系到國民經濟安全，而且直接關涉民生利益。相關政府主管部門及地方政府應密切關注中央政策走勢，加強市場調研分析，積極研究對策措施，全力維護房地產市場穩定。住建委、公安等有關部門要加強協調、制定預案，依法合規采取措施防止群體性事件發生，努力消除降價(或交付)時可能出現的不穩定因素。新聞媒體要加強輿論正面宣傳力度，鼓勵市民理性消費，引導依法維權，穩定市場預期。人民法院在審慎立案受理、依法妥善審理、特別注重調解的基礎上，著重從以下兩個方面予以把握：一是正確理解和適用、司法解釋及相關指導意見，實現調控政策與民事審判的有效銜接。既保障調控政策的有效落實，又認清購房者與開發商的買賣行為本質上屬于市場交易行為，準確把握相關立法的目的和精神內涵，以實現在司法實踐中的妥當運用;二是要維護公平和社會誠信，妥當平衡購房者、開發商及其他利益相關人的利益，引導民眾正確認識市場風險、適度維權。注重通過案件的審理引導建立誠實守信、健康有序的房地產市場交易秩序，避免因案件審理不當引發新的社會隱患。

(二)開展調查研究，及時有效采取應對措施

各級法院應密切關注房地產調控政策對樓市價格變化的影響，積極開展調查研究，依法妥善審理涉房糾紛案件，保障房地產業在“去泡沫”與“穩增長”的平衡中健康發展，促進經濟發展方式轉變。通過加強溝通協調、制定應急預案、強化審判力量、延伸服務指導等積極應對可能出現的群體性涉房訴訟。適時總結處理涉房糾紛案件的共性問題，對可能發生的房地產企業破產案件，力求妥處，將這類案件對社會經濟和民生的影響降到最低。具體來講，主要包括以下幾個方面：

1.案件審理原則

堅持合同自由、誠實信用和公平原則，充分尊重當事人意思自治，依法確定當事人的權利義務。正確區分變更的情勢與正常的市場風險、交易風險之間的界限，嚴格適用情勢變更。除確存在法定無效情形的，一般不輕易認定合同無效。

2.堅持“調解優先、調判結合”的工作原則

法院應加強與政府相關職能部門的溝通協調，善于借勢借力，注重做好訴前和訴訟階段的調解工作，在平衡當事人利益、著力化解矛盾上下功夫，確保案件處理取得良好的法律效果和社會效果。

3.對購房者“悔買”情況的處理

購房者與開發商簽訂買賣合同后，因市場行情發生變化，購房者請求解除合同或價格補差的，除當事人有明確約定外，一般不予支持。對購房者以房屋存在質量問題或延期交付為由請求解除合同或賠償損失，并引發群體性“房鬧”糾紛的，人民法院應增強風險防范意識，本著依法依約原則，在充分考慮社會效果的基礎上妥善作出處理。

4.對出現資金鏈斷裂的開發商應加強引導和必要限度內的救助

房地產業作為資金密集型產業，通過金融杠桿方式籌集資金，在當前總體市場發展前景不明時，不排除部分開發企業因資金鏈斷裂最終只能破產，并產生大量的“爛尾樓”，最終導致銀行信貸風險、工程款項欠付等諸多的社會問題。因此，相關政府部門應轉換理念，加強規劃引導，及時發布業內態勢分析報告，為房地產開發企業提供權威資訊，當好其“參謀”。同時，在企業出現困難時，應積極引導企業調整開發經營策略，加強房地產投資、開發節奏和產品調整，鼓勵有實力的品牌企業采取合作開發、股權收購、企業兼并等多種形式，對資金運轉或項目銷售困難的企業開展互助或聯合重組。對確因資不抵債、必須破產的，當地政府部門也要積極配合人民法院做好后續的資產清理、破產清算、債務清償等工作。

(三)加強溝通協調，注重糾紛的合理疏導和有效化解

涉房糾紛關乎民眾的切身利益，且具有群體性，法院需加強與公安、住建委等政府相關部門的溝通協調，形成聯動機制，及時了解和掌握我市房屋買賣合同糾紛出現的新情況、新動向，注重糾紛的合理疏導和法律釋明，一般不建議通過司法途徑解決，力爭將矛盾化解在基層，解決在萌芽狀態。在案件審理中注重聽取多方意見，并將該類案件審理中發現的問題以發送司法建議等形式，及時反饋給黨委、政府部門。相關政府部門應加強對開發商資金鏈的監控、對在建工程加強質量監管、嚴格商品房驗收環節、對已售或預售樓盤加強合同文本、銷售廣告的規范和研究等，促進問題的早發現、早預謀、早解決。