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寧波
限貸政策下如何正確處理房屋買賣糾紛
限貸政策下如何正確處理房屋買賣糾紛
房地產新政符合社會公共利益原則。房地產政策發生變動后，新政策應當代替之前的政策;房地產政策因修改終止或者自然消亡的，應當不再予以適用。經濟政策是否影響民事審判實則是一個法律解釋的問題，即對社會公共利益的理解，在房地產市場上社會公共利益表現為保障房地產市場的理性穩定和促進房地產資源的有效配置。因此，對于保護社會公共利益的房地產政策可以賦予其較強的效力。
對于因房地產新政引起的糾紛可以劃歸為兩大類型，即因限購政策所引起的法律糾紛和因限貸政策所引起的法律糾紛。通過限貸進行調控，對買賣房屋的雙方當事人而言，產生較大影響的，主要有兩種情形：一是首付款比例提高和貸款利率增加，造成對買受人付款能力要求提高及購房成本加大，使部分買受人無力履行合同，導致雙方發生糾紛;二是由于銀行加大對貸款對象的限制力度，致使部分買受人在新的貸款政策之下，變得不具備貸款資格，從而無力支付購房款，致使買賣雙方圍繞買受人應否承擔違約責任等問題產生糾紛。
因房產新政中的限貸政策，導致房屋買賣合同無法履行的，其法律基礎和性質如何認定，理論與司法實踐中存在不同觀點：
第一種觀點認為，房產新政中的限貸政策調整對買受人和開發商來說都是無法預料的，屬于買賣雙方都無法預見的風險。由于新政中提高了第二套房的首付比例及貸款利率，停止對第三套房的貸款，從而導致買受人很難通過銀行貸款以履行付款義務。因此，如果商品房或房屋買賣合同中明確約定買受人通過銀行貸款的方式付款，現因房產新政調整不能獲得銀行貸款，造成買受人無力支付購房款的，屬于不可抗力。
第二種觀點認為，房產新政中的限貸政策調整應該屬于正常的商業風險，并不直接導致合同目的無法實現。因為購房行為本來就是一個商業投資行為，所以買受人就應該承擔正常的商業風險。
第三種觀點認為，房產新政中的限貸政策調整屬于情勢變更。《合同法解釋(二)》第26條確立了我國合同法情勢變更的原則。合同成立以后，客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
房地產新政是國家行政機關頒布的行政性決定，實際上房地產政策的頒布實施并不必然導致私人經濟糾紛，房地產政策的調整與融入需要一個理解和適用的過程，大家如果在這期間起了房地產買賣糾紛建議咨詢相關專業律師，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。
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